Stor stigning i ledige kontorlejemål i hovedstaden
Bragt i Økonomisk Ugeblad 22.08.11
af Ejlif Thomasen
Antallet af ledige kontorkvadratmeter i hovedstadsområdet tog et voldsomt hop fra første til andet kvartal i år, og er nu næsten tilbage på niveau med toppen af krisen for kontorudlejningsmarkedet for halvandet år siden, viser nye tal. Dermed er langt det meste af forbedringen i årets første kvartal igen væk.
Antallet af ledige kontorlokaler i Region Hovedstaden på 961.800 kvadratmeter den 1. juli svarer til en stigning på 9,4 pct. på blot tre måneder, viser de seneste tal fra Oline-Lokalebørs Statistikken, der hvert kvartal offentliggør faktiske data for udviklingen i ledige kvadratmeter på erhvervsejendomsmarkedet.
Ifølge Økonomisk Ugebrevs egen opgørelse ud fra Oline data, er antallet af ledige kontorkvadratmeter steget yderligere i juli og august - til 1.050.000. I 2. kvartal så det værst ud i Københavns omegn, hvor stigningen i ledige kontorkvadratmeter var 14 pct. Det kommer dog efter et fald på henholdsvis knap 12 pct. og 14 pct. i kvartalerne før.
Hos de store erhvervsmæglere er der da heller ikke megen optimisme. ”Vi så en stigende aktivitet fra fjerde kvartal 2010 til første kvartal 2011. Men derefter er det gået lidt i stå med nye udlejningssager. Det betyder, at vi var skuffede ved udgangen af andet kvartal,” siger adm. dir. og cand.merc. Jakob Dalhoff fra DN Erhverv A/S.
Han synes ikke, at han har kunnet spore den optimisme, de forrige tal fra Oline-Lokalebørs Statistikken kunne indikere. ”Jeg tror mange gerne vil se en god udvikling bide sig fast før de disponerer, og vores oplevelse er, at interessen for at leje er gået helt i stå henover sommerferien,” siger Jakob Dalhoff.
Når det gælder prisudviklingen for investeringsejendomme er Jakob Dalhoffs vurdering, at afkastkravet er nogenlunde uændret. ”Men vi har set en periode med faldende lejeniveauer, og så betyder et uændret afkastkrav lavere nominelle handelspriser på investeringsejendommene,” siger han.
På et andet område ser Jakob Dalhoff også en mere kritisk interesse fra købere af investeringsejendomme. ”Der er nu ekstremt meget fokus på lejer og lejers bonitet. Samtidig er der tendens til at tomme lokaler sættes til en meget lav leje og i nogle tilfælde til nul, når ejendommens indtægter skal gøres op til beregning af afkastet,” siger Jakob Dalhoff.
Salgsdirektør Claus Hald fra erhvervsmæglerfirmaet JKE mener det er for ekstremt at sætte de tomme kvadratmeter til nul. ”Jeg ser eksempler på, at de tomme kvadratmeter bliver sat til halv pris,” siger Claus Hald, der heller ikke har mærket nogen forbedring af markedet i første kvartal.
”Jeg synes det har været ret stabilt med en tomgang på nogenlunde samme niveau. Men vi kan se, at prisen er faldet på det, der er lagt ud til udlejning,” siger han. ”Der er eksempler på udlejningsejendomme, hvor lejen er sænket fra 1.100 kr. pr. kvm. til 900 kr. pr. kvm. Fra ejerside skal man være mere kreativ for at leje ud,” siger han. ”Hele lejeniveauet har flyttet sig nedad, og det er de udlejere, der ikke har villet flytte sig prismæssigt, som sidder med de tomme kvadratmeter nu,” siger han.
Som eksempel på, hvad der skal til for at få en lejeaftale på plads nævner han en ejendom på Kultorvet i København. ”Her er situationen, at alt er brudt op med brosten, der ligger hulter til bulter. For at få aftalen på plads måtte vi aftale med lejer, at de første seks måneder skulle være gratis, og derefter skal der betales markedsleje,” siger Claus Hald, der påpeger, at udlejer i dag skal være indstillet på utraditionelle aftaler for derefter at følge en markedsleje.
Claus Hald vurderer, at der stadig udbydes mange investeringsejendomme til urealistiske høje priser. ”Jeg kan se eksempler på boligudlejningsejendomme, der i øjeblikket udbydes til afkast på to-tre pct. Det er helt skævt, og jeg vil mene, at hovedparten af de ejendomme, der udbydes er prissat forkert,” siger han.
”Vi er måske på vej ind i en ny krise, og det skal have en effekt. Afkastet skal minimum være en-to pct. over obligationsrenten, så investor har et merafkast i forhold til finansieringsudgiften,” siger Claus Hald.
DN Erhverv A/S har netop afsluttet to transaktioner med to blandede ejendomme beliggende i København K, som blev handlet til henholdsvis 4,8 og 5,0 pct. i afkast, hvilket Jakob Dalhoff mener er et godt pejlemærke for, hvor markedet befinder sig i øjeblikket. Rene boligudlejningsejendomme kan ifølge Jakob Dalhoff handles til et lavere afkast.