Moderate forventninger til ejendomsmarkedet i 2011
Bragt i Berlingske Tidende 19.01.11
af Steen Thorup Kristensen
En stærk december måned afværgede skuffelsen i 2010, og omsætningen i investeringsejendomme endte med at blive 35 procent højere end i 2009. De fleste deltagere i markedet spår uændrede priser i år, men dog en moderat stigning i antallet af handler, så omsætningen alligevel kan vokse lidt.
2010 blev en slags mellemår på ejendomsmarkedet. Det blev langt fra godt, men det kunne også have været langt værre – som det var i de to foregående chok-år.
Det er status, når man gør regnebrædtet op efter en stærk slutspurt i december. Og 2011 vil blive endnu et mellemår af samme slags, lyder den generelle vurdering fra en række markedsdeltagere, Berlingske Business har talt med. Der er stadig et stykke vej til en egentlig normalisering af markedet, men man begynder dog at kunne skimte den forude.
Erhvervsmægleren CB Richard Ellis opgør løbende de større handler i investeringsejendomme, og i fjerde kvartal registrerede man handler for i alt 7,5 mia. kr. Det bragte den samlede omsætning i 2010 op på næsten 16 mia. kr., eller 40 procent mere end året før.
Fornem slutspurt
Med slutspurten kunne markedet ånde lettet op. Udviklingen i året indtil da havde ellers været lidt bekymrende, for trods megen tale om en bedring i markedet, faldt omsætningen kvartal for kvartal, og frem til midten af fjerde kvartal lå markedet for større investeringsejendomme næsten stille. Men omkring november kom der gang i aktiviteten med en håndfuld meget store handler, og summa summarum kom udviklingen til at ligne den i 2009 – blot på et niveau, der var en tak højere.
Det bedste bud fra Robin Rich, analysechef i CB Richard Ellis, er også, at 2011 vil vise en fremgang i ejendomsinvesteringerne – primært båret af flere transaktioner – men også med mulighed for højere priser for de primære ejendomme.
Bedre lejemarked
»Det bliver afgørende for likviditeten i markedet, hvor mange sælgere, der kommer på banen. Det er stadigvæk hovedsagelig de primære ejendomme med gode lejere, der er købere til. Så der skal være nogle af dem, der bliver udbudt. Hvad angår prisudviklingen vil den kunne rette sig som følge af en stabilisering af afkastkravet og udsigten til et forbedret lejemarked. Der er igen kommet vækst i samfundet, og vi regner med, at tomgangen har toppet for denne gang, og vil falde i løbet af 2011. Det giver en større sikkerhed for, hvad man har med at gøre,« siger Robin Rich.
Volumen ti pct. op
Adm. direktør Michael Nielsen fra ATP Ejendomme deler stort set vurderingen. Hans gæt er, at transaktionsvolumen vil vokse med under 10 procent. Også han regner med, at væksten skal komme fra flere handler – eller mere præcist, fra flere af de helt store handler af den type, som man også har set i slutningen af 2010. Bl.a. med ATP Ejendommes og Pension Danmarks køb af Magasinejendommene i Lyngby, Århus og Odense.
»Fremgangen i 2010 skal ses på baggrund af, at vi havde et meget lavt niveau i 2009. Det er ikke min opfattelse, at vi vil se en markant stigning i 2011. Der er stadigvæk stor tomgang, og der er fortsat uløste problemer med ejendomme, der ligger hos bankerne. Man må også begynde at spørge sig selv, hvad kvaliteten er af de ejendomme, bankerne ligger med. Mit gæt er, at hvis de havde været prime, havde vi allerede set dem sat til salg,« siger Michael Nielsen.
Vigtig stabilisering
Også analysechef Stig Plon Kjeldsen fra Nybolig Erhverv København tror på, at 2011 vil byde på en moderat omsætningsfremgang.
»I første halvdel af 2010 så vi, at virksomhederne igen turde flytte, hvilket har fået lejemarkedet til at tø op, og i anden halvdel af 2010 har vi set en stabilisering i tomgangsudviklingen. Det er to vigtige faktorer, der har påvirket usikkerheden i investeringsmarkedet i positiv retning, og sammen med det lave renteniveau været udslagsgivende for, at vi anden halvdel af 2010 så klar fremgang på investeringsmarkedet. 2011 forventer jeg bliver en fortsættelse af anden halvdel af 2010, og derfor vil vi i 2011 samlet set se en tydelig forbedring i forhold til året før. Men der vil fortsat være usikkerhedselementer, f.eks. i forhold til, hvordan tomgangen vil fordele sig, og der er også fortsat en vis tilbageholdenhed med at sætte ejendomme til salg,« siger Stig Plon Kjeldsen, der bl.a. af de grunde betegner det som et langt, sejt træk, inden markedet er på tilbage på et normalt niveau.
Superoptimist
Direktør, cand. merc. fir. Jakob Dalhoff fra DN Erhverv er klart den mest optimistiske. Han mener, at en fordobling eller en tredobling af den samlede transaktionsvolumen er realistisk. Han fremhæver bl.a. de internationale nationalbankers lempelige pengepolitik. Den har, med den historisk lave rente, gjort ejendomme til en af de investeringer, der giver det bedste afkast. Samtidig har den betydet, at der på verdensplan er blevet pumpet betydelige mængder likviditet ud i markedet. Det er alt sammen med til at stimulere markedet for ejendomshandler. Samtidig er der kommet betydeligt større tryghed om markedet.
»Lige efter finanskrisen var der stor usikkerhed om prisen, fordi der ikke var nogen aktuelle handler at sammenligne med. Men nu findes der en række referencehandler, og der er derfor ikke længere nogen grund til at vente med at købe eller sælge. Men vi vil ikke se prisstigninger. Det ville blot få markedet til at gå i sig selv igen,« siger Jakob Dalhoff, der dog tilføjer, at meget afhænger af, at renten forbliver lav.