Knækket opsving giver nye tomme kontorer
Bragt i Børsen 06.10.11
af Tor Johannesson
Antallet af gabende tomme kontorlokaler stiger atter efter en periode med lidt mere gang i udlejningen først på året. Frygten for en ny nedtur i verdensøkonomien kan sende ledigheden yderligere op
Ejendomsselskaberne har igen travlt med at sætte »kontor til leje«-skilte op efter en periode med spirende optimisme i årets første tre måneder. I andet kvartal var der 1,85 mio. kvadratmeter ledige kontorer i Danmark. Næsten halvdelen af dem lå i hovedstadsområdet, hvor en kraftig stigning har bragt ledigheden op på 8,8 pct.
Ifølge den såkaldte Oline Lokalebørs-statistik steg ledigheden i kontorer i Region Hovedstaden med 82.500 kvadratmeter. Dansk Ejendomsmæglerforening, der står bag statistikken, peger på, at både faldet og stigningen i virkeligheden kan dække over en stilstand.
»Der, hvor man havde forventet, at vi skulle til at vende nu, der tror jeg, vi kommer til at stagnere. Det handler i bund og grund om, at den optimisme, der lå, er forsvundet,« siger Mads Lindegaard, økonom i Dansk Ejendomsmæglerforening.
Men hvis økonomien forværres, kan ledigheden sagtens fortsætte op. Tomgangen for erhvervslejemål er nemlig ofte forsinket i forhold til en økonomisk krise.
»Når man begynder at afskedige medarbejdere, så får virksomhederne løbende flere tomme arbejdspladser. I starten håber virksomhederne, at arbejdspladserne bliver besat igen, da en flytning er både dyr og besværlig. Derfor går der ofte et stykke tid, før virksomhederne indser, at de er blevet for små til de eksisterende lokaler, og træffer beslutningen om at flytte,« fortæller Jacob Dalhoff, der er adm. direktør i erhvervsmæglervirksomheden DN Erhverv.
Den nuværende nedtur på de finansielle markeder og frygten for et regulært »dobbelt dip« betyder, at flere virksomheder nu kan forventes at skifte til mindre kontorer.
Det gælder f.eks. virksomheder, som ikke har uopsigelighed i deres lejekontrakter, men som alligevel er blevet i for store lejemål.
»Det har de gjort, i troen på at krisen var midlertidig, og at man derfor hurtigt ville få fyldt de ledige arbejdspladser igen. I takt med den voksende konsensus om, at krisen lader til at være af mere langvarig karakter, begynder disse virksomheder nu at flytte til mindre lejemål,« forklarer Jacob Dalhoff.
Dertil kommer, at der er en del virksomheder, der burde være flyttet for lang tid siden. Det har de bare ikke kunnet, da de har været bundet af lejekontrakter med en uopsigelighed, der ofte er op til fem eller ti år.
»Eksempelvis har nogle virksomheder indgået lejekontrakter i 2004 med ti års uopsigelighed. Disse kontrakter kan de naturligvis først komme ud af i 2014, upåagtet at de i dag kun benytter halvdelen af lejemålet,« siger Jacob Dalhoff.
Derfor er der en stor mængde uudnyttede arbejdspladser i dag, som ikke er en del af tomgangsstatistikken.
»I takt med at virksomhederne begynder at ¬ flytte til mindre lejemål, vil denne tomgang blive registreret i tomgangsstatistikken, hvorfor vi i den kommende periode vil se en stigning i tomgangen,« forudser Jacob Dalhoff.
Hos Dansk Ejendomsmæglerforening tror man fortsat, at de ¬ fleste virksomheder vil vente med at tage beslutninger om at flytte.
»Man skal virkelig skære ned, før det kan betale sig. Men det kan selvfølgelig være, at i kontorfælleskaber, hvor man har mulighed for at leje færre kvadratmeter, der kunne det godt ske,« siger Mads Lindegaard.
Det afgørende bliver dog i sidste ende beskæftigelsen. Hvis tomgangen for alvor skal ned, så kræver det flere i arbejde.
»En beskæftiget bruger jo et vist antal kvadratmeter. Du kan godt putte to mere ind i din ejendom, men på et tidspunkt får du fyldt den op,« siger Mads Lindegaard.
I sidste ende kan en stigende tomgang få konsekvenser for lejeniveauet.
»I takt med den stigende tomgang, som vi allerede har set, er lejeniveauet faldet. Og det kan ikke afvises, at vi vil se yderligere fald i lejeniveauet i forbindelse med en yderligere stigning i tomgangsstatistikken, «mener Jacob Dalhoff.
Turbulens skaber usikkerhed
Han tror til gengæld ikke, at det vil ramme prisen på ejendommene. Her er tomgangen allerede regnet ind i prisen.
Det er ikke alle, der har oplevet den seneste stigning i ledighed. Claus Hald, der er salgschef i erhvervsmæglerselskabet JKE, oplever et nogenlunde stabilt niveau for tomgang hos sine kunder. Til gengæld ser han også en risiko for, at den nye usikkerhed på de finansielle markeder kan få betydning.
»Der er meget turbulens, og det er klart, at der er nogle store virksomheder, der er usikre på, hvilken vej det rykker. Der er ikke så mange brancher, hvor det buldrer af sted, så de bygger og søger nyt,« siger Claus Hald.
Samtidig gør han dog også opmærksom på, at det meget lave lejeniveau kan trække i den modsatte retning.
»Jeg tror, at der er mange, der udnytter situationen. Der kan jo godt være mange penge at spare, hvis man kan forhandle sig til en lang lejekontrakt et andet sted,« siger Claus Hald, der især ser muligheder for at få en rigtig god pris, hvis man vil binde sig længere tid.