Chokerede eksperter: Krak skete på løst grundlag
Bragt i Børsen 18.02.11
af Peter Rasmussen, Simon Kirketerp & Morten Jeppesen
Det var Sadolin & Albæk samt Colliers, der var Amagerbankens eksterne valuarer. Ingen af dem har været i dybden, og de har kun vurderet et fåtal af Amagerbankens ejendomme. Eksperter er chokerede.
Dagbladet Børsen kan i dag afsløre, at værdiansættelserne af de ejendomme, der reelt førte til Amagerbankens konkurs, foregik på et både spinkelt og overfladisk grundlag. Afsløringerne chokerer flere eksperter.
»Deres fremfærd er særdeles kritisabel. Det virker mere, som om Amagerbankens ledelse er gået efter nedskrivninger end en reel værdiansættelse,« siger direktør Karsten Rasmussen fra KR Business Partner, der tidligere var partner og leder af afdelingen for fast ejendom i PwC.
Da Amagerbanken krakkede forrige søndag, lød begrundelsen for bankens død, at der var foretaget nedskrivninger på 3,1 mia. kr. som følge af nye vurderinger af bankens ejendomsengagementer.
Bankens bestyrelsesformand, advokat Niels Heering, forklarede, at der i alt var gennemgået knap 170 af bankens største engagementer.
Men de eksterne erhvervsmæglere som blev hyret af Amagerbanken, vurderede kun et meget beskedent antal af ejendommene. Samtidig bad Amagerbankens ledelse ifølge dagbladets Børsens oplysninger erhvervsmæglerne direkte om at foretage en såkaldt »desk top valuation« – på dansk »en skrivebordsvurdering«, hvor mæglerne som regel ikke var ude at besigtige ejendommene.
Jakob Dalhoff, der er adm. direktør i erhvervsmæglerkæden DN Erhverv, stiller sig ganske uforstående over for den måde, som vurderingsarbejdet er udført på.
»Det lyder højst mærkværdigt, hvis det er den måde, det er foregået på. Det giver slet ikke mening og virker useriøst. Man er simpelthen nødt til at tage fat i hver eneste ejendom og lave en vurdering, hvor man systematisk gennemgår nøgletallene, « siger han.
Jakob Dalhoff tager samtidig afstand fra udelukkende at basere værdiansættelserne på skrivebordsarbejde.
»De største af ejendommene ville jeg selvfølgelig tage ud at se, for hvis man skal sætte en seriøs pris, er man nødt til at kende ejendommenes stand,« siger han.
Også formanden for Dansk Ejendomsmæglerforening Steen Winther-Petersen lægger klart afstand til skrivebordsvurderingerne af ejendommene i Amagerbanken.
Bekræfter oplysning
Det var erhvervsmæglerne Sadolin & Albæk og Colliers, der var hyret til at løse opgaven for Amagerbanken. Begge mæglere har underskrevet fortrolighedserklæringer, der betyder, at de ikke må udtale sig om det arbejde, de har udført.
Hidtil har mæglernes identitet været hemmeligholdt, men Niels Heering, som er bestyrelsesformand i den krakkede bank, der i dag er under Finansiel Stabiliet, bekræfter, at der er tale om Sadolin & Albæk samt Colliers Hans Vestergaard.
Hvorfor har I ikke oplyst om, hvilke erhvervsmæglere der blev brugt?
»Det mente vi ikke varsærlig interessant,« siger Niels Heering, der også brugte vurderingsfolk fra ejendomsselskabet Jeudan, hvor han ligeledes er bestyrelsesformand. Det blev kritiseret i Børsen Ejendomme i går.
Opgaverne har været forholdsvis ubetydelige for begge erhvervsmæglere. Den ene af mæglerne har været i tvivl om, hvorvidt det var hans arbejde, der blev refereret til, når Amagerbankens ledelse oplyste, at der var brugt to eksterne erhvervsmæglere.
For Colliers vedkommende bestod opgaven i at komme med et oplæg til banken om, hvordan man ville udføreopgaven, mens selve vurderingsarbejdet har været yderst begrænset – muligvis kun omfattende fire ejendomme. Det står i skærende kontrast til den værdi, som Amagerbanken selv tillægger de to uafhængige erhvervsmægleres rolle.
Den anden part, der har været inde som ekstern valuar, er Sadolin & Albæk. Heller ikke dette erhvervsmæglerfirma fik til opgave at gå dybere ned i detaljerne, erfarer Børsen.
»Vi kommenterer ikke konkrete kundeforhold, men jeg kan sige, at vi ikke har haft store nye vurderingsopgaver for den finansielle sektor i løbet af januar – dog et par mindre,« lyder det kryptiske svar fra partner Peter Winther, der er direktør og partner i selskabet. Flere højt placerede kilder fra ejendomsbranchen og finanssektoren er dybt rystede over vurderingerne.
»Det er ganske enkelt skræmmende, hvis Amagerbankens sammenbrud er baseret på skrivebordsvurderinger, hvor de pågældende mæglere ikke har været langt nede i sagerne,« lyder det fra en kilde.
En anden forklarer, at »desktop-vurderinger« efter hans opfattelse ikke har en kvalitet, der bør kunne være hovedårsag til at krakke en bank.
»Desktop valuation er udelukkende baseret på ejendommenes indtjening og udgifter og giver let udsving på 10-15 pct. i både op- og nedadgående retning – nok til at banken taber egenkapitalen. De internationale banker ville f.eks. aldrig købe ind på sådan et beslutningsgrundlag, hvor der mangler besigtigelse, teknisk og juridisk due dilligence, revisorgennemgang samt en gennemgang af forbedringsmulighederne i ejendommen. Jeg ville aldrig købe en ejendom til 10 mio. kr. uden disse rapporter, « siger kilden, der i øvrigt er bekendt med, at valuarrapporterne til Amagerbanken er propfyldt med forbehold.