Ejendomskøbere vil have lejegaranti
Bragt i Berlingske Tidende 28.04.10
Af Steen Thorup Kristensen
I takt med at tomgangen i erhvervsejendomme stiger, bliver køberne stadigt mere omhyggelige med at sikre sig, at sælger garanterer lejeindtægter. I mange tilfælde kan det i praksis være lig med et yderligere nedslag i prisen.
»Stil garanti for de første års lejeindtægter – ellers bliver der ikke nogen handel.«
Dette er blevet et stadigt mere almindeligt krav fra købere af erhvervsejendomme. Det bekræfter flere mæglere.
»Køberne i dag er blevet meget fokuserede på, at driften af ejendommen skal være på plads. Også finansieringskilderne er blevet mere kritiske – ikke mange har lyst til at belåne ejendomme, hvor der er usikkerhed om lejeindtægterne. Derfor vil sælgere i dag som regel blive afkrævet flere garantier end tidligere,« siger Niels Cederholm, direktør i CB Richard Ellis.
»Investorerne er meget nervøse ved at påtage sig risiko, og derfor kræver de garantier fra sælgerne. Det kan for eksempel være i form af, at noget af købesummen bliver tilbageholdt, eller at sælger må stille med bankgaranti, « siger direktør Jakob Dalhoff fra DN Erhverv.
»Det er en måde, hvorpå sælger kan stå inde for sit produkt. Er produktet godt, er garantien ikke noget problem. Men potentielt kan det naturligvis også være udtryk for, at sælger er desperat,« siger Stig Plon Kjeldsen, analysechef i Nybolig Erhverv.
Fokus på garanti
At en sælger må garantere for de første års lejeindtægter er ikke nogen ny opfindelse. Gennem de gode år, hvor tomgangen var i bund, var det blot ikke så relevant, og derfor var der ikke så meget fokus på det ved handlerne.
Men nu er det få steder, hvor det er en selvfølge, at der kommer en ny lejer. Derfor er køberne også blevet meget opmærksomme på, hvad garantien indeholder.
Garantierne kan strikkes sammen på mange forskellige måder. De vil i de fleste tilfælde strække sig over mindst de tre første år efter overtagelsen. Samtidig vil sælger være optaget af at sikre sig, at garantien ikke er så omfattende, at køber blot kan læne sig tilbage og lukrere på den. Køberen skal have et reelt incitament til få lejere ind hurtigst muligt.
Men det sidste kan der være knaster i. Køber kan have en interesse i at vente på den helt rigtige lejer. Sker det, bliver garantien udløst, og det vil reelt være lig med et nedslag i prisen for ejendommen – ud over det, der fremgår af den tinglyste handelsværdi.
Nervekrig
Fænomenet kan ikke blot opstå, fordi tomgangen er stigende, og der ikke er lejere nok til alle. Ud over det er der også en nervekrig i gang mellem lejere og udlejere.
Boris Nørgaard Kjeldsen, adm. direktør i det store ejendomsselskab Dades, fortalte om det på en IPD-konference i København i forrige uge.
»Det er en stor udfordring at holde sit cash flow. Lejerne er blevet meget dygtige til at kræve lejenedsættelse. Det gør det nødvendigt at investere mere i ejendommene, og det gør, at både management og administration er dyrere end tidligere,« sagde Boris Nørgaard Kjeldsen.
Stig Plon Kjeldsen påpeger, at det ikke for alle er så enkelt, at de bare kan sætte lejen ned og leve med en lavere indtjening.
»Hvis man sætter lejen ned med en procent, vil værdien af en ejendom som hovedregel også falde med en procent. Det kan af flere grunde være problematisk for nogle ejere, f.eks. hvis de underliggende lån er behæftet med klausuler omkring maksimumniveau LTV (Loan To Value, red.). I den slags tilfælde kan en nedskrivning af ejendommens værdi resultere i krav om indbetaling af ekstra kapital eller i værste fald indfrielse af hele det berørte lån. Det kan altså handle om langt flere penge end driftstabet ved at lade lokalerne stå tomme, og så vil man måske vælge det sidste og håbe på, at der inden for en begrænset periode vil kommer lejere, der vil betale den fulde pris,« siger Stig Plon Kjeldsen.
Køber under pres
I nogle tilfælde bliver garantierne givet i situationer, hvor der allerede på handelstidspunktet er tomme lokaler. Her er køber typisk under mindre pres, men til gengæld vil han prøve at optimere sin nye ejendom. Derfor handler det om mere end blot at få den første den bedste lejer ind.
Kristian Krogh, investeringsdirektør hos fondsforvalteren Aberdeen, udtrykte det på IPD-konferencen sådan, at man skal være forsigtig med at udnytte lejepotentialet for hurtigt.
Hans kollega Morten Madsen, der som head of asset management har ansvaret for ejendomsadministrationen i Aberdeen, fastslår dog, at det ikke er sådan, at man sidder på hænderne, blot fordi man har en garanti fra sælger i baghånden.
»Vores udgangspunkt er, at lige meget om der er en lejegaranti eller ej, så forsøger vi at få lejet ud med det samme. Selv hvis der er en garanti, så løber den jo ud på et tidspunkt,« siger Morten Madsen.
Han tilføjer, at det især ved butiksejendomme gør den samlede ejendom væsentligt mindre attraktiv, hvis der er tomme lokaler i den.