Byggeri til 20 mia. kr. forgylder Carlsberg
Bragt i Børsen d. 23.05.07
Af Søren Jonsen og Mette Mandrup
Vinderprojektet for den nye bydel i Valby udløser byggeri for et tocifret milliardbeløb med en nettogevinst på 5-7 mia.kr. til Carlsberg
Carlsberg står til at score mindst 5 mia. kr. og måske helt op mod 7mia. efter skat på at udvikle og sælge ejendomme for 17-24 mia. kr. på bryggeriets historiske grund i Valby i de kommende år. Det skønner flere brancheeksperter og aktieanalytikere med udgangspunkt i det danske projektforslag, som i går løb med sejren i den internationale arkitektkonkurrence om den fremtidige udnyttelse af området. I slipstrømmen på vinderprojektet steg Carlsbergaktien i går til det højeste niveau nogensinde, og bryggeriets topchef, Nils Smedegaard Andersen, lægger heller ikke skjul på sine optimistiske forventninger til det enorme ejendomsprojekt.
Beholder hovedsæde
»Der er ingen tvivl om, at det er kolossalt interessant økonomisk set. Alle forslag er baseret på bymæssig bebyggelse og dermed en hel del kvadratmeter,« siger Nils Smedegaard Andersen til Børsen. Sammen med Københavns overborgmester Ritt Bjerregaard (S) og teknik- og miljøborgmester Klaus Bondam (R) har han siddet i den 10 personer store dommerkomité, som i går kårede forslaget fra den danske tegnestue Entasis som vinder blandt 221 forslag fra 35 lande. Vinderprojektet opererer med en samlet bebyggelse på 550.000 kvadratmeter i en ny bydel med både boliger, erhverv og kulturelle aktiviteter. Carlsberg beholder 60-70.000 kvadratmeter til hovedsæde, husbryggeriet Jacobsen, besøgscenter og museum, og dermed er der lagt op til udvikling af 480- 490.000 nye kvadratmeter.
Betydelig gevinst
Med anslåede salgspriser på 35.000-48.000 kr. per kvadratmeter vil projektet kunne sælges videre for 17-24 mia. kr. Mest optimistisk i sit syn på sagen er den britiske bryggerianalytiker Matthew Webb fra finanshuset Cazenove. Han vurderer ifølge Direkt, at den gennemsnitlige salgspris vil løbe op i 48.000 per kvadrameter, mens udvikling og opførelse af ejendommene anslås til 30.000 kr. »Det vil betyde en bruttoavance på 8,6 mia. kr. og 6,5 mia. kr. efter skattebetaling på 25 pct. Udviklingen kommer formentlig til at løbe over fem-syv,« skriver MatthewWebb i et notat. Daglig leder af Nybolig i Valby, statsautoriseret ejendomsmægler Christian Ewertsen, sidder med fingeren på pulsen i lokalområdet og spår også en betydelig gevinst til Carlsberg. »Skulle jeg gætte, vil prisen nok ligge i et spænd på 35.000 til 45.000 kr. per kvadratmeter. Man får omkring 35.000 kr. for noget af det bedste i Valby i dag, og der bliver Carlsbergs markant bedre,« siger Christian Ewertsen, der tager forbehold for lejlighedernes størrelse i sin prissætning. Både Nils Smedegaard Andersen og Carlsbergs kassemester, finansdirektør Jørn P. Jensen, afviser begge at kommentere de mange høje skøn for de forventede gevinster på Valby-grunden. »Det er vigtigt at huske, at vi ikke har lagt os fast på antallet af kvadratmeter eller fået byggetilladelser endnu. Det endelig forslag og kommunens behandling er formentlig først klar i slutningen af 2008 eller begyndelsen af 2009, og derfor er det for tidligt at sige noget om værdien i penge,« siger Nils Smedegaard Andersen. Med de to mest centrale borgmestre på plads i dommerkomiteen synes projektet med bl.a. flere højhuse og en høj bebyggelsesprocent dog at være sikret den afgørende politiske opbakning for at blive en succes.
Ejendomsmæglere spår succes for Vores By
Carlsberg vil næppe støde på de store problemer med at sælge de mange nye kvadratmeter boliger og erhvervsejendomme i Valby, selv om projektet kommer til at ligge i direkte konkurrence med andre store projekter i f.eks. Ørestaden. Sådan lyder vurderingen blandt de ejendomsmæglere og aktieanalytikere, Børsen i går talte med. Attraktivt område »Det afhænger selvfølgelig af prisen, hvor svært det bliver at sælge. Men det er jo et attraktivt område, og de skal formentligt sælges de næste fem-syv år, så jeg tror ikke, det bliver noget problem,« siger statsautoriseret ejendomsmægler Jakob Dalhoff, der er daglig leder af DN Erhverv. I Sydbank er aktieanalysechef Bjørn Schwarz overbevist om, at den centrale beliggenhed af Valby-grunden vil gøre det let at sælge det nye projekt. Og han er ikke bekymret over, at Carlsberg står foran vigende ejendomspriser. »Valby er mere centralt beliggende end Amager, og Carlsberg har samtidig et meget interessant koncept. Sammenlignet med det øvrige udbud i København tror jeg derfor ikke, at bryggeriet får problemer med at sælge ejendommene,« siger Bjørn Schwarz. Også Christian Ewersen, statsautoriseret ejendomsmægler og daglig leder i Nybolig Valby, tror også, at Vores By har masser af potentiale. Lokker folk udefra »Et projekt som dette er jo med til at lokke folk udefra ind til byen igen. Det kan eksempelvis være seniorerne, der bor lige uden for København,« siger han. Jakob Dalhoff vurderer, at et meget stort udbud af boliger i Valby kun vil påvirke boligmarkedet i København på kort sigt. »De fleste rapporter viser, at der mangler boliger i København, så set i det store perspektiv tror jeg ikke, boligmarkedet bliver påvirket af det,« siger Jakob Dalhoff.
Bydel med fokus på oplevelser
Det blev et forslag, som vil lade privat-, arbejds-, studie- og fritidsliv smelte sammen, der vandt prisen for det bedste forslag i Carlsbergs arkitektkonkurrence. Byrummet skal have fokus på menneskelige oplevelser, skriver gruppen bag projektet. Forslaget kombinerer lavt byggeri med nogle slanke tårne, der skal placeres som indgangsportaler til Vores By. Ifølge dommerpanelet udtrykker projektet »en sådan grad af oplevelsesrigdom og følsom tilpasning, kombineret med en enkelthed i sine strategier for området, at der er tale omen særlig kunstnerisk nyfortolkning af klassiske bygnings-, byrums- og byudviklingstendenser«. Forslaget skal dog blandes med flere andre projekter, som Carlsberg også har købt. Det blev arkitekterne Sofie Elkjær, Trude Mardal, Christian Cold og Signe Cold fra Entasis Arkitekter, som løb med førstepræmien på 130.000 euro.