Sale and leaseback

Nedenstående materiale om sale and leaseback er skrevet af revisionsfirmaet PKF Munkebo Jensen Vindelev, Statsautoriseret Revisionsaktieselskab, som er beliggende i Glostrup og beskæftiger ca. 35 medarbejdere, heraf 5 statsautoriserede revisorer.

Nationalt er revisionsfirmaet medlem af Revisorgruppen Danmark, som er et samarbejde mellem 21 revisionsfirmaer, der har kontorer 48 steder i Danmark.

Internationalt er PKF Munkebo Jensen Vindelev, Statsautoriseret revisionsaktieselskab medlem af PKF International, som er et internationalt samarbejde mellem over 200 revisionsfirmaer i 120 lande.

Sale and lease back i forbindelse med ejendomshandel er, når en virksomhed sælger sine ejendomme for i stedet at leje sig ind i bygningerne på en lang lejekontrakt. På denne måde beholder virksomheden brugsretten til bygningerne samtidig med, at den undgår at have store kapitalværdier bundet op i fast ejendom.

Sale and lease back vil ofte være en attraktiv mulighed for virksomheder for at få frigjort økonomiske og administrative ressourcer til andre dele af virksomheden og samtidig fjerne risikoeksponeringen i forbindelse med et svingende ejendomsmarked. Man vil således kunne koncentrere sine personale- og kapitalmæssige værdier omkring de dele af virksomheden, der ligger indenfor virksomhedens kerneområder, og hvor de faglige spidskompetencer er til stede.

Med et salg af virksomhedens ejendomme – hvad enten der er tale om en traditionel handel eller en sale and leaseback handel – vil man kunne fjerne disse fra balancen. Dette vil i de fleste tilfælde resultere i en forbedring af virksomhedens nøgletal og kapitalomkostninger. Ydermere vil det være medvirkende til at give et mere reelt billede af virksomhedens økonomiske og præstationsmæssige situation.

Et sale and leaseback arrangement indebærer udformningen af en lejekontrakt; en såkaldt leasingkontrakt, der skal definere vilkårene for lejers brugsret til ejendommen. Man opererer her med to overordnede typer af leasing: finansiel og operationel. Både indholdsmæssigt og regnskabsmæssigt er der stor forskel på behandlingen af de to typer, og man skal være meget opmærksom på dette, inden transaktionen foretages og leasingkontrakten udformes. Ønsker man at fjerne ejendomme fra balancen, er det vigtigt, at man benytter sig af en operationel leasingmodel.

I de følgende afsnit vil de to typer af leasing blive nærmere beskrevet, ligesom den regnskabsmæssige og skattemæssige behandling af de to leasingtyper vil blive gennemgået. Undervejs optræder betegnelserne leasingkontrakt, leasingtager og leasinggiver kontinuerligt. Disse begreber dækker over:

Leasingkontrakt = lejekontrakt
Leasingtager = lejer = sælger
Leasinggiver = udlejer = køber

Der er en lang række specifikke forhold i lejekontrakten, der afgør, hvorvidt der er tale om den ene eller den anden type leasing. Overordnet kan man om de to typer sige:

Finansiel leasing: 

Alle væsentlige risici og fordele ved ejerskab af ejendommen overføres til leasingtager, idet det juridiske ejerskab dog ikke formelt overdrages til denne. Leasingtager overtager for en aftalt periode brugsretten til ejendommen mod betaling af en leasingydelse. Denne type svarer i realiteten til et lånefinansieret køb.

Operationel leasing: 

Enhver leasingaftale, der ikke er finansiel leasing.

Som nævnt ovenfor, er der stor forskel på, hvorledes de to typer af leasing skal behandles i virksomhedens regnskab. En kort redegørelse for de to typer følger herunder:

Finansiel leasing:

Indregnes i balancen som et aktiv tillige med leasingforpligtelsen for leasingtager. Det behandles således på samme måde, som hvis leasingtager havde erhvervet ejendommen. Det afgørende for klassifikationen er, at leasingtager har kontrol over ejendommen. Af mindre betydning er det, at han ikke har det juridiske ejerskab.

Leasingydelsen opdeles i finansieringsomkostninger og afdrag på den udestående leasingforpligtelse. Regnskabsresultatet påvirkes herved af afskrivningerne og finansieringsomkostningerne.

Der skal foretages afskrivninger på aktivet efter samme retningslinjer som for virksomhedens øvrige aktiver, og som om virksomheden var den formelle ejer.

Operationel leasing:

En eventuel gevinst eller et tab indregnes straks, da der i realiteten er foretaget et salg.

Ejendommen anses herefter ikke længere som et aktiv og indregnes ikke i balancen for leasingtager.

Resultatopgørelsen, og dermed egenkapitalen, påvirkes alene i form af de løbende leasingydelser (fremtidige leasingydelser oplyses i noterne.)

I forbindelse med den skattemæssige behandling af leasingaftaler skelnes der ikke mellem finansiel og operationel leasing. På såvel leasingtagersiden som leasinggiversiden gælder de samme skatteregler, hvad enten der er tale om finansiel eller operationel leasing. Overordnet kan anføres, at skattereglerne i forbindelse med et sale and leasebackarrangement generelt virker, som var der tale om et konventionelt salg og en ”normal” lejekontrakt.

Leasingtager: 

• Beskattes af ejendomsavancen og af genvundne afskrivninger, som indgår i opgørelsen af den skattemæssige indkomst. Ejendomsavancen beregnes efter særlige regler, hvor afståelsessummen fratrækkes anskaffelsessummen.
• Der kan ikke foretages skattemæssige afskrivninger på ejendommen i afståelsesåret og fremover.
• Fradrag for den løbende leasingydelse.

Leasinggiver: 

• Beskattes fuldt ud af leasingydelsen.
• Fradrag for renter på lån optaget til at finansiere anskaffelsen.
  Afskrivninger på ejendommen efter gældende regler.

Retten til at foretage skattemæssige afskrivninger tilfalder den, som har ejendomsretten til ejendommen.

Fraskriver leasinggiver sig fremtidig gevinstmulighed ved at give leasingtager en køberet eller anvisningsret på ejendommen og fremtidig risiko for tab ved, at leasingtager har købepligt eller anvisningspligt ved leasingkontraktens udløb, kan der være mulighed for at tilsidesætte ejendomsretten, og leasingtager har fortsat retten til at foretage skattemæssige afskrivninger.

Er formålet for virksomheden at slanke balancen, minimere økonomiske- og personalemæssige ressourcer på driftsdelen samt eliminere risikoeksponeringer på et ustabilt ejendomsmarked, opnår man de største fordele ved en operationel leasingmodel. Da den regnskabsmæssige behandling af finansiel leasing ikke afviger meget fra, hvis leasingtager fortsat ejede ejendommen, er denne model udelukkende brugbar i forbindelse med en mere fordelagtig finansiering, samt hvis leasingtager ønsker at generhverve ejendomsretten til ejendommen efter leasingperiodens udløb.

Fordele ved finansiel leasing:

• Der kan opnås en 100 % lånefinansiering af ejendommen frem for normalt 60 % realkreditlån og 40 % anden finansiering.
• Ejendomsretten overføres til leasingtager efter leasingperiodens udløb.

Fordelene ved operationel leasing:

• Virksomheden får frigivet den likviditet, der er bundet i ejendommen.
• Risikoeksponering minimeres i forhold til svingende ejendomspriser. Midlerne kan overføres til andre områder, der ligger indenfor virksomhedens kontrol.
• Virksomhedens cashflow og nøgletal forbedres, og man kan herved opnå en højere kreditrating.
• I de fleste tilfælde fjernes driftsudgifter samt udgifter til udvendig vedligeholdelse. Disse pålægges en professionel leasinggiver, der i stedet modtager en leasingydelse fra leasingtager.
• Leasingtager har fradragsret for de samlede leasingydelser.

Ulemper ved leasing

• Leasingtager får en lejeomkostning, som skal betales til leasinggiver.
• Ved operationel leasing afskærer leasingtager sig fra gevinst ved en eventuel prisstigning på ejendommen.

Herunder optegnes forskellige karakteristika, der er afgørende for, hvorvidt en leasingaftale vil blive klassificeret som henholdsvis finansiel eller operationel leasing. Som det fremgår af modellen, kan finansiel leasing defineres positivt, hvorimod den operationelle leasing ud fra nedenstående karakteristika er defineret negativt.