Revision af ejendomsselskaber

Revision af ejendomsselskaber
REVISION | Af statsautoriseret revisor Lars Riise, Deloitte - Birkerød.

Trykt i INSPI nr. 2, 2005

Revision af ejendomsselskaber, der måler investeringsejendomme m.m. til dagsværdi, er en udfordring for vores traditionelle revisionstankegang. Dette skyldes, at skønselementet i forbindelse med måling af investeringsejendomme til skønnet markedsværdi ofte er så stort, at det langt overstiger væsentlighedsniveauet for den samlede revision. Dette medvirker til, at det er en udfordrende og spændende proces at foretage denne revision. 

1 Indledning

Denne artikel behandler udvalgte problemstillinger ved revision af investeringsejendomme og tilhørende forpligtelser for selskaber, hvis hovedaktivitet det er at eje og drive investeringsejendomme, og hvor virksomheden har valgt at måle (værdiansætte) ejendomme og dermed de tilhørende forpligtelser iht. ÅRL § 38, dvs. til dagsværdi. Revision af huslejeindtægter og omkostninger vil tillige blive omtalt. Artiklen vil ikke behandle revisionen af de øvrige regnskabsposter i ejendomsselskaber.

Jeg tillader mig at forudsætte, at læser er bekendt med de regnskabsmæssige regler for udarbejdelse af årsrapporter i henhold ÅRL § 38. Såfremt man har brug for en hurtig indføring i disse begreber, kan der henvises til en artikel i INSPI nr. 11 – 2004 ”Ejendomsselskaber – Regnskabsmæssig behandling”, som giver en generel indføring i de regnskabsmæssige regler. Jeg vil i denne artikel ikke berøre særlige moms- og skattemæssige problemstillinger, men det bør nævnes, at moms og skat i ejendomsselskaber kan være kompliceret og af stor betydning. Disse områder skal selvfølgelig også revideres som i ethvert andet selskab.

2 Kundeservice

Ved alle revisionsopgaver bør revisor holde fokus på at udføre en revision, som tilfører kunden en værdi ud over påtegningen på årsrapporten. Det er ikke tilstrækkeligt, at revisor læner sig tilbage og alene påser, at der er en ejendom, en bank og et prioritetslån. Revisor skal have kendskab til kundens branche. I dette tilfælde ejendomsbranchen. Derfor skal revisor kunne tale med om fx det generelle lejeniveau for forskellige ejendomstyper ud fra ejendommens beliggenhed.

Revisor bør tillige have kendskab til en del nøgletal for ejendomsdrift, således at han kan vurdere og indgå i en konstruktiv dialog med kunden om, hvorvidt en ejendoms drift er god eller dårlig. Hvis kunden fx betaler 15 kr. pr. m2 i forsikring, så bør revisor vide, om det er godt eller skidt (det er skidt). Det vil i øvrigt være en fordel for revisor at have dette kendskab, da det ellers kan være tvivlsomt, om revisor vil være i stand til på en betryggende revisionsmæssig måde at kunne udfordre værdiansættelsen på de ejendomme, som han skal revidere. Al værdiansættelse af ejendomme tager på en eller anden måde udgangspunkt i resultatet af ejendommens drift, hvorfor det er nødvendigt at kunne foretage en revisionsmæssig vurdering af, om de præsenterede beregninger, der understøtter opgørelsen af en ejendom til skønnet markedsværdi, virker rimelige eller ej og bygger på et sagligt grundlag.

3 Balancen

– Værdiansættelse af ejendomme

3.1 Risiko og væsentlighed

Måling af investeringsejendommene til skønnet markedsværdi i et ejendomsselskab er såvel den væsentligste som den mest risikofyldte post i årsrapporten. Dertil kommer, at den afledte post i resultatopgørelsen – Regulering af investeringsejendomme til dagsværdi – ofte er en meget væsentlig post for resultatopgørelsen. Ud fra en revisionsmæssig betragtning bør revisionen af investeringsejendomme til skønnet markedsværdi derfor være den post, der anvendes absolut mest tid på under revisionen. Det er derfor væsentligt, at det i forbindelse med revisionens tilrettelæggelse og udførelse påses, at revisionsprocessen i så vidt omfang som muligt understøtter og målrettes mod målingen af selskabets ejendomme til skønnet markedsværdi. Fx skal revisionen af driften af ejendommene i form af detailrevision og analyser af huslejeindtægter og driftsomkostninger udføres på en måde, således at den udførte revision heraf og de stikprøver, der tages, direkte kobles sammen med revisionen af de driftstal, der indgår i selskabets model for opgørelse af ejendommenes skønnede markedsværdi.

3.2 Ejendomsretten

Inden revision af værdiansættelse af ejendommen skal ejendomsretten til ejendommene revideres. Dette gøres ved kontrol til tingbogsoplysninger, og for endnu ikke tinglyste handler til aftalegrundlaget.

3.3 De væsentlige elementer i skønnet markedsværdi

Revision af investeringsejendomme til skønnet markedsværdi kan opdeles i følgende væsentlige elementer:

1. Revision af datagrundlag i værdiansættelsesmodellen
2. Fastlæggelse af afkastprocent
3. Vurdering af skønnet markedsværdi.

3.3.1 Revision af datagrundlag i værdiansættelsesmodellen

Der anvendes i praksis to modeller til opgørelse af investeringsejendommes skønnede markedsværdi, og det er hhv. ”normalindtjeningsmodellen” og DCF-modellen. Jeg tillader mig her at forudsætte, at revisor er bekendt med elementerne i de to modeller, ellers kan der henvises til de seneste årsrapporter for hhv. Jeudan A/S (normalindtjeningsmodellen) og DADES AS for DCF-modellen.

Det skal bemærkes, at der er tale om to vidt forskellige modeller. For normalindtjeningsmodellen giver Finanstilsynets vejledning fra 1995 tillige et godt grundlag for de revisionsmæssige overvejelser.

Normalindtjeningsmodellen

I normalindtjeningsmodellen består den væsentlige revisionsmæssige opgave i at opnå overbevisning om, at de data, dvs. grundlaget for huslejeindtægter og ejendomsomkostninger, der indgår i modellen, understøttes af de faktisk realiserede tal for den pågældende ejendom, samtidigt med at tallene skal afspejle et normalt år for ejendommen.

Dagsværdien for en investeringsejendom reflekterer blandt andet de nuværende lejeindtægter og markedets begrundede forventninger til fremtidige lejeindtægter under de nuværende markedsforhold.

Revisionen af lejeindtægter består for eksisterende lejekontrakter i stikprøvevis sammenholdelse med de gældende lejekontrakter for her at påse, at de huslejeindtægter, der indgår i modellen, svarer til den gældende husleje. Såfremt der er tale om forholdsvis nye lejekontrakter, kan der være aftalt en huslejerabat (”trappeleje”) for de første år. Som udgangspunkt bør den fulde og normale leje indgå i modellen, men det bør i hvert enkelt tilfælde vurderes, hvorvidt der skal foretages et nedslag for den afgivne lejerabat. Dette afhænger selvfølgelig af varigheden af den givne rabat.

For huslejedata giver det desuden anledning til overvejelser, såfremt en ejendom ikke er fuldt udlejet, dvs. der er en tomgangsleje. Skal tomgangsleje indgå med samme leje som sidste lejer eller med et andet beløb? Der kan ikke gives et entydigt svar herpå. Først skal revisor se på, hvad virksomheden har lagt ind som forventet fremtidig normalleje, og hvilke forudsætninger virksomheden har lagt til grund for fastsættelsen af denne leje. Herefter må revisor ud fra sit kendskab til ejendommen, ejendommens beliggenhed, vedligeholdelsesstand m.m. vurdere, om det ud fra en revisionsmæssig betragtning er velbegrundede argumenter. Dette kræver selvfølgelig, at revisor har et rimeligt kendskab til forholdene i ejendomsbranchen og den enkelte ejendom, da det ellers ikke vil være muligt at foretage en tilstrækkelig revisionsmæssig udfordring af de forelagte oplysninger for den indregnede normalleje. Da revisor ikke er ejendomsmægler og derfor ikke altid selv besidder den fornødne paratviden om lejeudviklingen for en given type ejendom i et givent område, kan det være nødvendigt at kontakte en ejendomsmægler for at få en ekstern vurdering af de forelagte oplysninger om lejeniveauet i et givet område for en ejendom af den givne kategori (kontor, lager, domicil, lettere industriejendom osv.). I en lagerejendom har fx frihøjden på lageret betydning for lejens fastsættelse og dermed den forventede fremtidige leje.

Omkostningerne i normalindtjeningsmodellen er fastlagt af selskabet dels på baggrund af det generelle omkostningsniveau for skatter og afgifter m.m., dvs. på baggrund af noget historik, og dels ud fra selskabets forventninger til det normale niveau for reparation og vedligeholdelse. Revisionen består her i en analytisk revision af de forventede omkostninger sammenholdt med de realiserede omkostninger, sammenholdt med selskabets vedligeholdelsesplaner for ejendommen, samt ejendommens generelle vedligeholdelsesniveau m.m.
Er der udskudt større vedligeholdelsesarbejder på en ejendom, modregnes disse direkte i den opgjorte værdi, hvorfor det er vigtigt for revisor at kende standen på den enkelte ejendom for at kunne udfordre opsat vedligeholdelse. Dette kan fx være udskiftning af taget.

Fastsættelsen af niveau for administrationsomkostninger er en særlig problemstilling i disse opgørelser. Såfremt administrationen er outsourcet, er markedsprisen ca. 1,5-3% af huslejen for administration. Er dette ikke tilfældet, ligger administrationsomkostningerne typisk i størrelsesordenen 6-8% af lejeindtægterne. Dette skyldes, at der i et ejendomsselskab er en del administrationsomkostninger, der ikke er direkte relateret til en specifik ejendom. I praksis har jeg set fra 1-3% afsat til administration i grundlag, der har dannet baggrund for aktuelle ejendomshandler. Mange ejendomsselskaber udarbejder vedligeholdelsesplaner og/eller tilstandsrapporter eller lignende for deres ejendomme. Revisor må i hvert tilfælde vurdere, hvilket omfang disse kan indgå med som en del af revisionsgrundlaget for de data, der indgår i selskabets værdiansættelsesmodel, uanset om der er tale om normalindtjeningsmodellen eller DCF-modellen.

DCF-modellen

Der er tale om en 10-årig cash-flow model, hvorfor indtægter og udgifter skal indregnes i modellen i det år, hvor de forventes realiseret. For så vidt angår husleje, indtastes denne i henhold til de faktiske aftaler i lejekontrakterne. Det vil sige 0, hvis et lejemål står tomt. Herefter medregnes husleje fra det tidspunkt, hvor lejemålet forventes lejet ud og til den forventede husleje. Revisionen af huslejeindtægterne består derfor i på stikprøvebasis at kontrollere budgetlejen til stamdata og lejekontrakter. Med hensyn til forventet tidspunkt for genudlejning af et lejemål må dette udfordres på baggrund af selskabets genudlejningshistorik sammenholdt med forholdene for den pågældende ejendom og udlejningsmarkedet generelt.

Omkostningerne i DCF-modellen er fastlagt af selskabet dels på baggrund af det generelle omkostningsniveau for skatter og afgifter m.m., dvs. på baggrund af noget historik, dels ud fra selskabets forventninger til reparation og større vedligeholdelse. Revisionen består her i en analytisk revision af de forventede omkostninger sammenholdt med de realiserede omkostninger, sammenholdt med selskabets vedligeholdelsesplaner for ejendommen, samt ejendommens generelle vedligeholdelsesniveau.

Det kan umiddelbart lyde, som om hele værdiansættelsen bygger på store elementer af skøn, da det kan være svært at udfordre, om et større vedligeholdelsesarbejde vil blive iværksat i år 5 eller 6, eller om et lejemål genudlejes i år 2 eller 3. Jeg kan her berolige med, at det stort set ikke har nogen betydning for værdiansættelsen, hvilket skyldes, at terminalværdi, der tilbagediskonteres fra ultimo år 10 med afkastprocenten, typisk udgør 60-70 % af den samlede beregnede markedsværdi for en ejendom.

3.3.2 Fastlæggelse af afkastprocenten

Der har indtil for få år siden været en formodning om, at der var en tæt korrelation mellem fastsættelsen af afkastkravet for ejendomme og udviklingen i renteniveauet om end med en vis tidsmæssig forskydning. Udviklingen i disse har de sidste par år vist, at der ikke længere er den samme formodede tætte korrelation, hvilket i høj grad skyldes, at der ikke er tale om et fuldstændigt marked, hvor der er balance mellem udbud og efterspørgsel. Det er mig bekendt endnu ikke lykkedes at opstille en model, som i tilstrækkeligt omfang har kunnet påvise en matematisk sammenhæng i udviklingen mellem afkastprocenten og renteniveauet, således at denne sammenhæng er påvist så overbevisende, at den kan bruges til at opnå en revisionsmæssig overbevisning.

Afkastprocenten skal i teorien være et markedsbaseret forrentningskrav for den enkelte investeringsejendom. Revisionen af afkastprocenten er derfor meget tæt knyttet op på et kendskab til offentliggjort materiale om den generelle udvikling i ejendomsmarkedet. Det kan fx være de udmærkede Newsletters fra ejendomsmæglerfirmaet Sadolin & Albæk.

I praksis er der ud fra en revisionsmæssig synsvinkel kun den mulighed at se på realiserede afkast i foretagne ejendomshandler for sammenlignelige ejendomme i sammenlignelige områder. Dette kan i sig selv være svært og forbundet med stor usikkerhed, da der dels kan være tale om enkeltstående handler, der ikke kan siges at være repræsentative, dels fordi dårlige ejendomme har en tendens til ikke at blive handlet.

3.3.3 Skønnet markedsværdi

Uanset hvor avanceret en værdiansættelsesmodel der anvendes, skal revisor altid huske at bruge sin sunde fornuft. Det er en revision af en skønnet markedsværdi ud fra forholdene på balancedagen og ikke en revision af en beregningsmodel. Det er derfor væsentligt, at revisor læner sig tilbage, når revisionen af alle modellens forudsætninger og data m.m. er foretaget, og forholder sig til den skønnede markedsværdi ud fra forholdene på balancedagen. Er det realistisk, at den givne ejendom, hvis den udbydes til salg, kan indbringe den givne pris i en normalsituation? Denne vurdering skal revisionsmæssigt opsamle alle de usikkerheder, der er knyttet til de enkelte elementer i en værdiberegning uanset valget af model. Det bedste grundlag for vurdering af dagsværdien fås normalt ved sammenligning med handelspriser for nyligt gennemførte handler af tilsvarende ejendomme med samme vedligeholdelsesstand, beliggenhed, anvendelsesmuligheder mv. Foreligger der ikke oplysninger for nyligt gennemførte handler for investeringsejendomme med tilsvarende karakteristika og beliggenhed som de investeringsejendomme, der besiddes af virksomheden, foretages der skøn over den forventede dagsværdi.

Derfor er det væsentligt, at revisionen ud over gennemgang af værdiansættelsesmodellen også omfatter revision af faktisk foretagne handler for sammenlignelige ejendomme i det pågældende område. Det bedste ud fra en revisionsmæssig betragtning ville være, hvis der var en identisk naboejendom, der var blevet solgt kort tid før balancedagen. Nu er den faktiske verden desværre aldrig så perfekt, så derfor må revisor gøre det bedst mulige i denne situation og forsøge at finde prisniveauet for en given type ejendomme i et givet område under hensyntagen til de særlige karakteristika, der måtte være for den givne ejendom. Det kan i den forbindelse bemærkes, at ejendomsselskaber i Danmark i relation til udarbejdelsen af årsrapporter ikke har tradition for i systematisk omfang at anvende eksterne fagfolk/mæglere til at understøtte værdiansættelsen (målingen) af ejendomme til skønnet markedsværdi. Revisor må derfor selv i hvert enkelt tilfælde vurdere, hvorvidt det findes nødvendigt at anvende ekstern ekspertise for at kunne opnå tilstrækkelig revisionsmæssig overbevisning.

Revisor kan få forelagt oplysninger om, at ejendomsselskabet er blevet tilbudt så og så meget for en given ejendom, men handlen blev ikke til noget. Til disse oplysninger må man generelt sige, at før der er tale om et uigenkaldeligt tilbud, som selskabet er villig til at tage imod, så er det end ikke værd at bruge tid på disse oplysninger. Der er mange tilbud, som bruges som følere for muligheden for at indgå en handel. Det er i denne forbindelse væsentligt at slå fast, at revisor, uanset hvor meget han end beskæftiger sig med ejendomsbranchen, så bliver revisor ikke fagmand i ejendomsbranchen. Derfor bør revisor i fornødent omfang konsultere fagfolk, dvs. erhvervsejendomsmæglere, for at få en revisionsmæssig underbyggelse af de anvendte huslejebeløb, afkastprocenter, samt de skønnede markedsværdier på udvalgte ejendomme.

4 Balancen – Værdiansættelse af tilhørende gæld

Ved revision af passivsiden skal vi først på sædvanlig vis revidere lånenes tilstedeværelse. Dette afstemmes som sædvanligt til årsopgørelser, lånedokumenter,engagements forespørgsler m.m., som sammenholdes med oplysningerne ifølge tingbogen.

Når de tilhørende forpligtelser (gælden) skal værdiansættes til dagsværdi, betyder det i realiteten, at hele gældssiden, for så vidt den er medgået til finansiering af investeringsejendomme, skal måles og indregnes til det beløb, som gælden kan indfries til på balancedagen.

Når man skal revidere passivsiden, er det første, man skal sikre sig, at alle lån, der skal dagsværdifastsættes, indgår i opgørelsen af måling til dagsværdi. Derfor er huskeregel nr. 1, det er ikke kun realkreditlån, men alle lån, der skal opgøres og måles til dagsværdi. Herefter skal vi revidere, at dagsværdien i øvrigt er opgjort efter de principper, der omtales nedenfor. Ved værdiansættelse af gældssiden er det især følgende forhold, der bør iagttages:

• Dagsværdi af prioritetsgæld
• Dagsværdi for bankgæld og anden gæld
• Sikringsinstrumenters præsentation.

4.1 Dagsværdi af prioritetsgæld

Dagsværdien af prioritetsgæld er det beløb, der skal betales til realkreditinstituttet for at kunne indfri gælden. Det er nødvendigt at have et vist kendskab til realkreditten og de enkelte lånetyper, da det er afgørende for målingen af gælden, hvorledes det er muligt at indfri det pågældende lån.
Et obligationslån skal opgøres som obligationsrestgælden x kursen på obligationen på balancedagen for den obligationsserie, hvori lånet er udstedt. Som følge af de gældende regler for indfrielse af obligationslån skal man huske, at kursen på obligationen i beregningen ikke kan overstige kurs 100, uanset at obligationen i markedet handles til over kurs 100. Dette skyldes, at det vil være muligt at foretage en pari-straks indfrielse til kurs 100, og derfor bør gælden maksimalt beregnes med kurs 100 uanset en højere kursværdi på obligationen.

Er der tale om et kontantlån, er det værd at bemærke, at det tillige er obligationsrestgælden x kursen på obligationen på balancedagen. Det er således ikke kontantværdien, da et kontantlån ikke kan indfries ved alene at betale ”kontantlånsrestgæld”.

For rentetilpasningslån, der i realiteten er kontantlån, der indfries en gang pr. år til kurs 100, men udstedes igen til en kurs lidt over kurs 100, vil det efter min vurdering være i orden ud fra en praktisk synsvinkel, at disse lån måles til kurs 100.

For de nye FlexGaranti lån gælder, at de er lidt forskellige fra realkreditinstitut til realkreditinstitut. Dertil kommer, at lånet ud over løbetiden vil kunne ændre sig fra et rentetilpasningslån til et fastforrentet obligationslån. Der er derfor nødvendigt for hvert enkelt lån at se på de faktiske forhold og foretage opgørelsen af gældsforpligtelsen herefter.

Revisionsmæssigt er det væsentligt at huske, at alle lån skal kursfastsættes. Revisionen består ellers i al væsentlighed i at påse, at selskabet har anvendt den korrekte kurs pr. balancedagen ved målingen af gælden.

4.2 Dagsværdien for bankgæld og anden gæld

Dagsværdien af bankgæld og anden gæld er det beløb,der skal betales til kreditinstituttet for at kunne indfri gælden. Det kan være nødvendigt at have et vist kendskab til banklån og de enkelte lånetyper, da det er afgørende for målingen af gælden, hvorledes det er muligt at indfri det pågældende lån. Bl.a. har det betydning, hvorvidt der er tale om et fastforrentet banklån eller et lån med variabel rente, dvs. rente til markedsrenten. Endelig har indfrielsesmuligheden og vilkårene en betydning.

Er der tale om et lån med variabel rente svarende til markedsrenten, skal lånet optages til lånerestgælden, da denne svarer til kurs 100. Dette skyldes, at værdien af et lån med variabel rente til markedsrenten i teorien altid vil være lig dagsværdi.

Er der tale om et lån med en fast rente, vil der skulle foretages en kursfastsættelse af gælden. Det vil her være nødvendigt at se på, hvorledes det er muligt at indfri lånet. Er der fx tale om et fastforrentet lån med en rente over markedsrenten, vil dagsværdien på dette lån ligge over kurs 100. Selve kursen på lånet fastlægges ved en finansiel beregning ud fra lånets løbetid og renten på lånet sammenholdt med det tilsvarende lån på markedsrentevilkår. Andre lånetyper skal principielt opgøres efter samme principper.

Revisor skal i forbindelse med revisionen påse, at disse principper er fulgt, hvilket betyder, at det vil være nødvendigt på stikprøvebasis at foretage kontrol til lånedokumenter for at revidere rente-, afdrags- og indfrielsesvilkår, samt at gennemgå selskabets beregninger af kursværdien.

4.3 Sikringsinstrumenters opgørelse

I et ejendomsselskab er styring og pleje af gældssiden mindst lige så vigtig som optimering af aktivsiden. Det er det samlede afkast for året af såvel aktiv- som passivsiden, der bør indgå i vurderingen af ejendomsselskabets præstation.

Det er min erfaring, at især små og mellemstore ejendomsselskaber
ikke altid i tilstrækkeligt omfang plejer gældssiden og opnår de gevinster, der ligger heri. Dette skyldes, at der traditionelt er fokus på aktivsiden i et ejendomsselskab, og at værdiansættelsen til dagsværdi på gældssiden i realiteten først har fundet sted siden den nye Årsregnskabslovs indfirelse.
Det er min opfattelse, at der som minimum i ethvert ejendomsselskab bør foreligge en finansieringsstrategi, der tager stilling til, hvilken profil og risikoafdækning selskabet ønsker på gældssiden. Fx stillingtagen til, hvilke forskellige finansieringsmuligheder, der skal anvendes, og hvilken varighed der ønskes på låneporteføljen. Dvs. hvilken uafdækket risiko ønsker selskabet at løbe i tilfælde af en generel rentestigning? Såfremt en sådan finansieringsstrategi ikke foreligger, bør revisor efter min vurdering indgå med kunden i en dialog herom.

Jeg vil ikke gennemgå værdiansættelsen til dagsværdi af forskellige finansielle instrumenter såsom renteswap, FRA, CAP’s osv. Men blot sige, at dagsværdien
pr. balancedagen i langt de fleste tilfælde fremgår af det materiale, som selskabet modtager vedrørende instrumentet. Såfremt en sådan ikke modtages, må en opgørelse af dagsværdien på balancedagen indhentes
fra udsteder af instrumentet, da hverken selskabet eller revisor i langt de fleste tilfælde besidder de fornødne kvalifikationer til dette. Med hensyn til den regnskabsmæssige behandling skal man huske det særlige i ejendomsselskaber, at da det bagvedliggende aktiv/passiv reguleres til dagsværdi via resultatopgørelsen, så skal alle reguleringer af de tilhørende finansielle instrumenter, for så vidt angår renteinstrumenter, også reguleres via resultatopgørelsen som en konsekvens heraf.

5 Resultatopgørelsen

De væsentligste poster i resultatopgørelsen i et ejendomsselskab vil typisk bestå af følgende:
1. Resultat af ejendommens drift (husleje – omkostninger relateret til ejendomsdriften)
2. Reguleringer af ejendommene til dagsværdi (skønnet markedsværdi)
3. Regulering af forpligtelser til dagsværdi og
4. Avance/tab ved afhændelse af ejendomme.

1. Resultat af ejendommens drift
Denne post kan opdeles i revision af henholdsvis huslejeindtægter og driftsomkostninger. Huslejeindtægter revideres bedst ved en kombination af analytisk revision og detailrevision. Vægten afhænger af størrelsen af selskabet og antallet af ejendomme. Er der mange ejendomme, skal det indgå i overvejelserne, hvorvidt der skal foretages kontrolbaseret revision. Uanset størrelsen af selskabet skal der altid foretages et vist omfang af detailrevision. Denne består i at påse, at den husleje, der opkræves, er i overensstemmelse med lejekontrakterne. Revision af omkostninger relateret til ejendomme foretages bedst ved regnskabsanalytisk revision på ejendomsniveau. Herefter foretages risikorettet detailrevision af de poster, der afviger væsentligt i forhold til forud accepterede afvigelser.

2 + 3 Reguleringer til dagsværdi

Der er i al væsentlighed tale om residualposter, der beregnes som forskellen mellem hhv. skønnet markedsværdi primo og ultimo regnskabsåret for ejendomme og forskydningen i kursværdien på lån fra pr mo til ultimo regnskabsåret. Er der tale om ejendomme, der er erhvervet i løbet af året, beregnes posten som forskellen mellem kostprisen og skønnet markedsværdi ultimo året. Er der tale om lån, hvor lånet er optaget i løbet af året, opgøres beløbet som forskellen mellem kostprisen ved låneoptagelsen og det beløb, som lånet kan indfries til pr. balancedagen (dagsværdien på balancetidspunktet). Der henvises til omtalen af opgørelsen af skønnet markedsværdi hhv. dagsværdi for disse poster tidligere i denne artikel.

4. Avance/tab ved afhændelse af ejendomme

Gevinst eller tab ved afhændelse skal opgøres som forskellen mellem salgsprisen med fradrag af omkostninger direkte tilknyttet afhændelsen og den regnskabsmæssige værdi på afhændelsestidspunktet (bogført skønnet markedsværdi primo året). Gevinst og tab skal indregnes i resultatopgørelsen som en del af virksomhedens ordinære drift.

Revision af avanceopgørelsen for ejendomme afviger i princippet ikke fra revisionen af avanceopgørelser ved fx salg af et driftsmiddel. Dvs. der er tale om revision af en salgssum til et aftalegrundlag og stikprøvevis revision af de relaterede salgsomkostninger. Revision af salgssummen sker til salgsaftale og/eller skøde. Relaterede salgsomkostninger kan bl.a. være advokat, ejendomsmægler, tinglysningsafgift m.m. Den væsentligste revisionshandling består i at sammenholde fordelingen af salgsomkostningerne med det aftalte i salgsaftalen mellem parterne. Det kan her bemærkes, at der ikke foretages den samme fordeling af omkostninger hhv. øst og vest for Storebælt, hvorfor det tilrådes nøje at gennemgå salgsaftalen. Herefter revideres avanceopgørelsen, og det påses, at alle salgsomkostningerne er medtaget i avanceopgørelsen, herunder at de hensatte beløb er sandsynlige, såfremt de endnu ikke er endelige på revisionstidspunktet, samt at fordelingen af omkostningerne mellem køber og sælger er foretaget i henhold til det aftalte. Umiddelbart skulle man i teorien ikke forvente, at avanceopgørelser udgjorde et særlig stort beløb, da der alene burde være tale om årets værdiregulering i perioden indtil ejendommens afhændelse. Set i forhold til, at det er intentionen med § 38, at værdiansættelsen primo året skal afspejle markedsværdien, og forsigtighedsprincippet er som bekendt ikke længere gældende, så burde disse beløb være forholdsvis små. De avancer/tab, der realiseres, bør derfor anvendes som et af mange forhold, der skal indgå i vurderingen af, hvorvidt den værdiansættelse, der finder sted i forbindelse med årsafslutningen, er realistisk og kan anses for at afspejle en skønnet markedsværdi. Hvis der konstateres store avancer eller tab, bør det ud fra en revisionsmæssig betragtning give anledning til at se nærmere på den model/procedure, der anvendes i det pågældende selskab til værdiansættelsen af ejendommene til skønnet markedsværdi, og revisor bør vurdere, hvorvidt dette giver anledning til, at der bør foretages justeringer til modellen/procedurerne, der danner grundlag for opgørelsen af den skønnede markedsværdi.

5.1 Hvornår er en ejendom afstået?

I ejendomsbranchen kan det virke, som om det er forbundet med en vis prestige at kunne fremvise, at man er aktiv på markedet i form af gennemførte handelstransaktioner. Dertil kommer, at der også er knyttet en vis prestige til, hvor stor en balancesum investeringsejendommene udgør. Der kan opstå en problemstilling for handler foretaget tæt på balancedagen med hensyn til, hvilket regnskabsår en handelstransaktion skal indgå i. Indgås en handel fx ultimo regnskabsåret med senere overdragelse af såvel risiko som drift af ejendommen, hvornår er der så i regnskabsmæssig forstand foretaget en handel? For sælger betyder dette ikke noget for resultatet i ejendomsselskabet, da sælger vil foretage en værdiansættelse af den pågældende ejendom til salgsværdien og skulle indregne skatteeffekten af transaktionen i året. Det har dog en præsentationsmæssig betydning, da der enten er tale om ”Regulering til dagsværdi for ejendomme” eller ”Avance/tab ved afhændelse af ejendomme”. Dertil kommer, at det for sælger på balancesiden har betydning for, om balancen skal præsenteres brutto, dvs. med ejendommens værdi og gældens værdi under hhv. anlægsaktiver og langfristet gæld, fordi der endnu ikke er foretaget en regnskabsmæssig afhændelse af ejendommen, eller om der regnskabsmæssigt er foretaget en afhændelse af ejendommen, og præsentationen skal være under tilgodehavender og kortfristet gæld evt. præsenteres netto under ”Tilgodehavender vedrørende solgte ejendomme”, hvis der overdrages gæld i forbindelse med handlen. For køber har overdragelsestidspunktet betydning for, om ejendommen er erhvervet eller ej, og dermed om ejendommen skal indgå i balance eller ej, hvilket påvirker balancesummen generelt og summen af investeringsejendommene i porteføljen.

Det afgørende for indregning af en ejendomsavance ved overdragelse af en ejendom er overdragelsen af ejendomsretten. Overdragelse af ejendomsretten defineres regnskabsmæssigt som overdragelsen af fordele og risici ved at eje en ejendom. Ved de fleste ejendomshandler er der forskel på aftaletidspunktet for en handel og overtagelsesdagen. I realiteten giver dette kun anledning til overvejelser, såfremt de to tidspunkter ikke ligger inden for samme regnskabsår.

Det beror altid på en konkret vurdering, hvornår fordele og risici er overdraget, og der i realiteten foreligger en overdragelse af ejendomsretten. Udgangspunktet er, at der skal være sket overdragelse af både fordele OG risiko, før der regnskabsmæssigt er tale om en erhvervelse/afhændelse. Fordelen er, som altovervejende hovedregel, knyttet til overtagelsen af resultatet af ejendommens drift, dvs. overtagelsesdagen. Det kan ikke udelukkes, at der i enkelte særlige tilfælde skal indgå andre forhold i vurdering af, hvornår alle væsentlige fordele er overdraget til køber. Risici er de risici, der er forbundet med at overtage/eje en ejendom. Dette vil primært sige overtagelsen af risikoen for ejendommens hændelige undergang (fx ved brand) eller skade på ejendommen (fx stormskade eller nedbrud i installationer). Det skal dog siges, at der også ligger en latent risiko i at overtage driften af en ejendom, da lejere kan fraflytte, der kan ske ”juridiske fejl” m.m. Ifølge de sædvanlige aftaleforhold ligger ejendomme normalt for købers risiko og regning allerede fra aftaletidspunktet, hvorfor risici i disse tilfælde overdrages på aftaletidspunktet. Der kan være aftalt særlige forhold i overdragelsesaftalen, hvorfor det i hvert enkelt tilfælde må bero på en konkret vurdering af aftalegrundlaget mellem parterne, hvornår risiciene ved ejendommen i al væsentlighed er overgået til køber.

Såfremt ovenstående vurdering af fordele og risici munder ud i to forskellige tidspunkter, er det som udgangspunkt det seneste af de to tidspunkter, der er afgørende for overdragelsen. Jeg har foretaget en mindre uvidenskabelig analyse af kutyme i branchen, og det kan konstateres, at overtagelsesdagen anvendes som kriterium for indregning af avance/tab ved salg af ejendomme.
Revisionsmæssigt skal ovenstående overvejelser foretages, og derefter skal det påses, at det er overdragelsesdagen, der danner grundlag for indregning af ejendommen i købers årsrapport hhv. danner grundlag for indregning af avancen i sælgers årsrapport.

5.2 Mageskifte

I forbindelse med ejendomshandler ses det ofte, at der ”byttes” ejendomme, således at køber og sælger både afstår og erhverver en eller flere ejendomme. I disse tilfælde skal man under revisionen være opmærksom på, at der er mulighed for at foretage en mere eller mindre vilkårlig værdiansættelse af de enkelte ejendomme. Når der købes og sælges flere ejendomme i en samlet handel, foretages normalt kun ”differensafregning”, dvs. der afregnes alene forskellen i handelsværdi mellem den købte og solgte portefølje. Hvorledes de enkelte ejendomme værdiansættes, er af mindre betydning. Dvs. hvis både købers og sælges portefølje værdiansættes 50 mio. kr. for højt, har det reelt ingen betydning for den finansielle afregning. Begge vil tværtimod kunne fremvise en god avance ved salget af ejendomme, hvilket
påvirker deres resultatopgørelse og nøgletal positivt. De måske for dyrt erhvervede ejendomme vil typisk indgå i balancen til den aftalte værdi (kostprisen), da det er svært at argumentere for, at en netop afviklet handel ikke skulle afspejle markedsværdien på ejendommen. Har et selskab haft en ejendom med en mindre god drift og/eller vedligeholdelsesstand, ses det ved disse mageskifter, at der overdrages såvel gode som mindre gode ejendomme. Det vil ofte være sværere at afhænde en enkelt dårlig ejendom alene end det er at afhænde den samme ejendom ved afhændelse af flere ejendomme i en pulje. Hvis køber er interesseret i at erhverve en del gode ejendomme, kan han blive nødt til at acceptere at overtage en mindre god ejendom. Det er derfor væsentligt i forbindelse med revisionen at huske, at revisor skal forholde sig revisionsmæssigt kritisk også til ejendomme, der er erhvervet kort tid før balancedagen.

5.3 Indfrielse af tilhørende forpligtelser i forbindelse med afhændelse

I ejendomsselskaber er en god styring af passivsiden og dermed værdien af de forpligtelser (gæld), som selskabet har påtaget sig af væsentlig betydning for selskabets drift, og udviklingen i værdien af gælden svinger i et vist omfang med udsvingene i værdien af ejendommene. Det kunne overvejes om avance/tab på gæld, der indfries i forbindelse med afhændelse af en ejendom, burde indgå i avanceopgørelsen, når det er et krav, at begge poster måles til dagsværdi. Dette vil imidlertid som udgangspunkt ikke være korrekt, da der regnskabsmæssigt er tale om to forskellige regnskabsposter, der skal måles og opgøres individuelt, uanset at de løbende måles efter det samme kriterium (dagsværdi). Værdiregulering af finansielle forpligtelser vedrører virksomhedens finansieringsaktiviteter og ikke investeringsaktiviteten. Kurstab/-gevinst bør derfor som udgangspunkt præsenteres adskilt fra tab/gevinst ved salg af ejendommene og som en del af virksomhedens finansielle poster.

6 Konklusion

I denne artikel har jeg belyst flere væsentlige områder af revisionsmæssig betydning ved revision af ejendomsselskaber. Det er åbenbart, at måling af ejendomme til skønnet markedsværdi er forbundet med et større eller mindre element af skøn. Dette medvirker til, at det er en udfordrende og spændende proces at foretage denne revision. Det er min vurdering, at revision af ejendomsselskaber er en udfordring for vores traditionelle revisionstankegang, da skønselementet ofte er så stort, at det langt overstiger væsentlighedsniveauet for den samlede revision. Her kan jeg blot henvise til de oplysninger, der gives om effekten for årsrapporten i de store ejendomsselskaber, såfremt diskonteringsfaktoren ændrer sig med +- 0,25%. Dette bør indgå som et væsentligt element, når revisionsindsatsen af de enkelte områder skal fastlægges.

Denne artikel har ikke omtalt de særlige og mange nøgletal, der er specielt relateret til ejendomsbranchen. Værdien af disse i revisionsmæssig henseende vil afhænge af det enkelte selskab og kontinuiteten i opgørelsesmetoden. Udviklingen i nøgletal kan i større eller mindre grad medvirke til at opnå en revisionsmæssig overbevisning, hvis disse anvendes til at risikorette revisionen og i forbindelse med den afsluttende regnskabsanalyse af selskabet. Nøgletallene kan også anvendes til at få en god forretningsmæssig dialog med kunden fx ved benchmarking med andre særligt udvalgte ejendomsselskaber eller branchen som helhed. Man skal dog ikke have arbejdet længe med ejendomsselskaber for at vide, at her er brug for, at branchen gør et stykke arbejde for at ensrette opgørelsen af disse nøgletal. Derfor er det mit råd, at du bruger nøgletallene med varsomhed, men at du bruger dem i en dialog med kunden for på denne måde at medvirke til, at kunden oplever, at du udfører en revision, der medvirker til at skabe værdi for ejendomsselskabet.