5. Modeller til opgørelse af dagsværdi

Indregning til dagsværdi betyder, at investeringsejendommen skal måles i balancen til en skønnet markedsværdi, som ejendommen må kunne forventes at indbringe i et velfungerende marked. Regnskabsvejledning 16 nævner, at investeringsejendommen skal måles til dagsværdi, fastsat på baggrund af markedsforholdene på balancedagen. Dette er baseret på, at en handel kan finde sted på normale handelsvilkår.

Det bedste grundlag for at vurdere dagsværdien af en ejendom er normalt ved sammenligning med handelspriser for tilsvarende ejendomme. I praksis er der dog sjældent anvendelige informationer herom.

Ledelsen har ansvaret for fastlæggelse af dagsværdien af investeringsejendommen, og derfor kan værdiansættelsen heraf ikke udelukkende baseres på vurderinger foretaget af ekstern vurderingsmand. Det er desuden vigtigt at være opmærksom på, at den offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt ikke kan anvendes til vurdering af dagsværdien, da den offentlige ejendomsvurdering anvendes til at opkræve ejendomsskatter mv. Den offentlige ejendomsvurdering kan derfor afvige væsentligt fra ejendommens aktuelle handelspris og er derfor ubrugelig til estimat af dagsværdien, medmindre vurderingen tilfældigvis rammer samme resultat som de nævnte modeller i artiklen.

Som det fremgår af ovenstående, er det i de fleste tilfælde nødvendigt at anvende afkastbaserede modeller til at estimere et skøn af dagsværdien.

De afkastbaserede modeller er karakteriseret ved, at de fremtidige pengestrømme, afledt af besiddelse af investeringsejendommen, kapitaliseres ved anvendelse af en diskonteringsfaktor svarende til et markedsbaseret forrentningskrav.

De to mest gængse modeller er normalindtjeningsmodellen og discounted cash flow-modellen (DCF-modellen).

Normalindtjeningsmodellen er principielt et estimat af ejendommens driftsafkast divideret med afkastkravet i %. Forudsætningen for modellen er, at ejendommen giver et stabilt afkast uendeligt fremadrettet, og at alle forhold holdes konstant. Fordelen ved modellen er, at den er simpel og ukompleks, men ulemperne er, at den vil kunne resultere i væsentlige fejlskøn i forhold til den reelle dagsværdi. I tabel 2 – nedenfor, er vist et eksempel på beregning ud fra normalindtjeningsmetoden.