4. Behandlingen af gældsforpligtelsen

Hvis virksomheden har valgt at måle investeringsejendomme til dagsværdi, skal gældsforpligtelsen, der vedrører investeringsejendommen, ligeledes måles til dagsværdi efter første indregning, og værdireguleringer skal føres i resultatopgørelsen under den primære drift i henhold til Årsregnskabslovens § 38. I tilfælde af, at virksomheden har optaget et samlet lån til finansiering af flere forskellige aktiver, hvor kun en del af aktiverne kan klassificeres som investeringsejendomme, skal virksomheden foretage en forholdsmæssig fordeling af gældsforpligtelserne, således at gældsforpligtelserne, der er knyttet til investeringsejendommene, kan udskilles og reguleres til dagsværdi.

Dagsværdien af realkreditlån kan bestemmes på baggrund af kurslister fra Københavns Fondsbørs. For andre typer af gældsforpligtelser, hvor der ikke umiddelbart er et velfungerende marked, må dagsværdien fastsættes på baggrund af lånevilkår, løbetid og rentesatser.

Kravet om indregning af gældsforpligtelsen til dagsværdi gælder kun for virksomheder, som har valgt at indregne investeringsejendomme til dagsværdi. Hvis der er tale om, at investeringsejendommen er indregnet til kostpris, skal gældsforpligtelsen måles til amortiseret kostpris opgjort til provenu efter fradrag af eventuelle transaktionsomkostninger.

IAS 40 omhandler ikke den regnskabsmæssige behandling af de finansielle forpligtelser. Finansielle forpligtelser behandles i IAS 39, der som udgangspunkt angiver, at forpligtelser skal måles til amortiseret kostpris.

Markedsværdien er beregnet ud fra følgende:
nettoresultat / afkastkrav = Skønnet markedsværdi.

DCF-modellen er mere specifik, da den bygger på en overskuelig budgetperiode og en efterfølgende terminalværdi, som estimat for perioden efter budgetperioden. Virksomheden opstiller budgetterede pengestrømme for ejendommen for en periode, der er sammenfaldende med den periode, som virksomheden forventer at eje investeringsejendommen i – typisk 5-10 år. For perioden efterfølgende budgetperioden estimeres det frie cash flow, der er defineret som terminalværdien. Det frie cashflow diskonteres herefter med afkastskravet, og dagsværdien kan derefter bestemmes som nutidsværdien af de frie cash flows i budgetteringsperioden samt terminalperioden. For nærmere forklaring af de to forskellige modeller henvises til Regnskabsorientering 3.13 ”Indregning og måling af investeringsejendomme”.

Som regnskabslæser skal man være opmærksom på, hvilken af de to modeller der anvendes, da det påvirker sammenligneligheden mellem årsrapporter for forskellige virksomheder.