3. Indregning og måling af investeringsejendomme

I henhold til Årsregnskabslovens § 36 indregnes investeringsejendomme
og de tilhørende forpligtelser første gang til kostpris efter de almindelige bestemmelser for aktiver. I praksis vil tidspunktet for indregning sædvanligvis være overtagelsesdagen, hvor virksomheden får ret til at opkræve husleje etc., men ligeledes har forpligtet sig til at afholde omkostningerne, forbundet med ejendommen. Kostprisen omfatter alle de omkostninger, som er medgået til anskaffelsen af ejendommen indtil det tidspunkt, hvor ejendommen er overtaget jf. Årsregnskabslovens § 40. Det drejer sig typisk om honorar til mægler, advokat og tinglysningsomkostninger etc. Det er i den forbindelse vigtigt at være opmærksom på, at omkostninger, som vedrører lånoptagelsen, ikke skal medtages i ejendommens kostpris, men derimod medtages i kostprisen for gælden. De aktiverede omkostninger skal ikke pr. automatik føres i driften ved første måling af dagsværdien, da dagsværdien også afspejler købsomkostningerne.

Den efterfølgende måling kan i henhold til Årsregnskabsloven foretages på to forskellige måder – måling til dagsværdi (§ 38) eller kostpris med systematisk afskrivning (§ 36).

For at kunne måle investeringsejendomme til dagsværdi kræves, at virksomheden har investering som hovedaktivitet. I de tilfælde hvor virksomheder ikke har investeringsaktivitet som hovedformål, skal de i henhold til Årsregnskabslovens § 36 indregne investeringsejendommene til kostpris med fradrag af regnskabsmæssige afskrivninger, og den dertilhørende forpligtelse skal indregnes til amortiseret kostpris.

I henhold til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan en virksomhed kun have én hovedaktivitet. Mange ejendomsselskaber har både ejendomsadministration af andre virksomheders ejendomme og investeringsejendomme som aktivitet, og hvis disse to aktiviteter er lige store, er det ikke muligt i henhold til Årsregnskabsloven at måle investeringsejendommene til dagsværdi. Hvis der derimod er tale om forskellige investeringsaktiviteter, er der ingen hindring for at måle investeringsejendomme til dagsværdi.

IAS 40 om investeringsejendomme stiller ikke disse krav til hovedaktiviteten, og virksomheder, der aflægger regnskab efter IFRS, kan vælge at måle investeringsejendomme til dagsværdi, selvom virksomheden ikke har investering som hovedaktivitet.

Formålet med at tillade, at virksomheder med investering som hovedaktivitet kan måle deres investeringsejendomme til dagsværdi, er at henføre kapitalgevinsten til den periode, hvori den opstår. I praksis anvender de fleste større ejendomsinvesteringsselskaber dagsværdimodellen, hvilken,
udover at give regnskabslæser et mere retvisende billede, ligeledes typisk udgør en stor del af driftsresultatet.

Princippet for måling skal være ens for alle investeringsejendomme, hvilket betyder, at alle investeringsejendomme skal måles ud fra samme regnskabsprincip.

Ved måling til dagsværdi, skal alle værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Det er ingen præcis definering af, hvor værdireguleringen af investeringsejendomme og tilhørende gældsforpligtelse skal posteres i resultatopgørelse. I praksis anvendes der to placeringer: Efter ejendommens driftsafkast eller efter resultat før skat. Der er i tabel 1 – side 21, vist en opstilling af resultatopgørelsen i et ejendomsselskab.

Reguleringer i forhold til kostprisen skal via resultatdisponeringen bindes på egenkapitalen som en reserve, der ikke kan benyttes til udbytte eller underskudsdækning. Reguleringen til dagsværdi betyder, at reserven kan blive negativ, når dagsværdien er lavere end den oprindelige kostpris. Der foretages ingen afskrivninger på investeringsejendomme, der måles til dagsværdi iht. ÅRL § 38, da dagsværdien afspejler den eventuelle værdiforringelse, som ejendommen udsættes for.

Reserven skal beregnes for hver enkelt ejendom, og i praksis anbefales det, at ejendomsinvesteringsselskaber opretholder et anlægsmodul, hvor det er muligt at identificere den enkelte reserve pr. ejendom og den dertil hørende gældforpligtelse samt den udskudte skat. Da gældsforpligtelsen ligeledes skal reguleres til dagsværdi, er der tale om en samlet nettoreserve på egenkapitalen for investeringsaktiver og tilhørende forpligtelse, korrigeret for udskudt skat.

Ifølge IFRS – IAS 40 kan virksomheder vælge, om investeringsejendomme skal måles til dagsværdi eller kostpris med fradrag af afskrivninger. Der stilles intet krav om, at hovedaktivitet skal være investering.

Der er i henhold til Årsregnskabslovens § 41 en mulighed for at foretage opskrivning af investeringsejendomme. Hvis virksomheden efter første indregning har valgt at måle investeringsejendomme til kostpris, skal en eventuel efterfølgende opskrivning til dagsværdi indregnes direkte på egenkapitalen under posten ”Reserve for opskrivning”, korrigeret for udskudt skat. Såfremt dette vælges, skal virksomheden konsekvent og systematisk opskrive alle ejendomme i samme aktivgruppe. Derudover skal ejendommene løbende reguleres til dagsværdi. Opskrivningerne skal indgå i afskrivningsgrundlaget for ejendommene og vil derved forøge afskrivningerne. Imidlertid skal scrapværdien af ejendommene ligeledes revurderes i forbindelse med opskrivningen, og i tilfælde af en forøgelse heraf vil afskrivningerne ligeledes reduceres tisvarende. Ved førstegangsopskrivning på de materielle anlægsaktiver er der tale om en ændring af anvendt regnskabspraksis, hvilket skal oplyses specifikt i årsrapporten.