2. Definition af ejendomstyper

Årsregnskabsloven indeholder ingen direkte definition af de forskellige ejendomstyper, og derfor kan Regnskabsvejledning 16 supplere med uddybende definitioner. Definitionerne i Regnskabsvejledning 16 svarer til definitionerne i IAS 40. Overordnet er der fire ejendomstyper:

Hvorvidt der er tale om en investeringsejendom, afhænger således af formålet med ejendommen. Det er vigtigt at være opmærksom på, at det er den enkelte virksomheds formål med ejendommen, der er afgørende for, hvilken type af ejendom der er tale om. Hvis et datterselskab i en koncern udlejer en ejendom til moderselskabet, er ejendommen en investeringsejendom for datterselskabet, mens den på koncernniveau skal klassificeres som en domicilejendom.

I nogle tilfælde anvendes en ejendom både som domicilejendom og til udlejning. Hvis ejendommen er af en sådan beskaffenhed, at det er muligt at sælge de enkelte arealer separat, skal arealerne behandles separat regnskabsmæssigt i henhold til anvendelsen. Hvis det er en ubetydelig andel af ejendommen, som anvendes af virksomheden selv (eksempelvis mindre end 5 %), kan ejendommen indregnes som en investeringsejendom som helhed.

Denne artikel behandler kun investeringsejendomme, men det skal dog bemærkes, at hvis ejendommen klassificeres som domicilejendom, skal ejendommen indregnes og måles som et anlægsaktiv. Hvis der er tale om en handelsejendom, skal ejendommen indregnes og måles som et omsætningsaktiv til laveste værdi af kostprisen og nettorealisationsværdi. Ejendomme under opførsel skal indregnes og måles som anlægsaktiver under opførsel.

Der kan i praksis være situationer, hvor klassificeringen af ejendommen ikke er entydig. Hvis investeringsejendommen i større omfang ombygges med salg for øje, skal den klassificeres som handelsejendom og måles til kostpris eller nettorealisationsværdi. Det fremgår af definitionen af investeringsejendomme, at disse er ejet med gevinst for øje, hvilket betyder, at investeringsejendomme, som sættes til salg, ikke skal klassificeres som aktiver til salg, da dette allerede er inkluderet i Årsregnskabslovens definition.

Indregning og måling af investeringsejendomme

I henhold til Årsregnskabslovens § 36 indregnes investeringsejendomme
og de tilhørende forpligtelser første gang til kostpris efter de almindelige bestemmelser for aktiver. I praksis vil tidspunktet for indregning sædvanligvis være overtagelsesdagen, hvor virksomheden får ret til at opkræve husleje etc., men ligeledes har forpligtet sig til at afholde omkostningerne, forbundet med ejendommen. Kostprisen omfatter alle de omkostninger, som er medgået til anskaffelsen af ejendommen indtil det tidspunkt, hvor ejendommen er overtaget jf. Årsregnskabslovens § 40. Det drejer sig typisk om honorar til mægler, advokat og tinglysningsomkostninger etc. Det er i den forbindelse vigtigt at være opmærksom på, at omkostninger, som vedrører lånoptagelsen, ikke skal medtages i ejendommens kostpris, men derimod medtages i kostprisen for gælden. De aktiverede omkostninger skal ikke pr. automatik føres i driften ved første måling af dagsværdien, da dagsværdien også afspejler købsomkostningerne.

Den efterfølgende måling kan i henhold til Årsregnskabsloven foretages på to forskellige måder – måling til dagsværdi (§ 38) eller kostpris med systematisk afskrivning (§ 36).

For at kunne måle investeringsejendomme til dagsværdi kræves, at virksomheden har investering som hovedaktivitet. I de tilfælde hvor virksomheder ikke har investeringsaktivitet som hovedformål, skal de i henhold til Årsregnskabslovens § 36 indregne investeringsejendommene til kostpris med fradrag af regnskabsmæssige afskrivninger, og den dertilhørende forpligtelse skal indregnes til amortiseret kostpris.

I henhold til Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kan en virksomhed kun have én hovedaktivitet. Mange ejendomsselskaber har både ejendomsadministration af andre virksomheders ejendomme og investeringsejendomme som aktivitet, og hvis disse to aktiviteter er lige store, er det ikke muligt i henhold til Årsregnskabsloven at måle investeringsejendommene til dagsværdi. Hvis der derimod er tale om forskellige investeringsaktiviteter, er der ingen hindring for at måle investeringsejendomme til dagsværdi.

IAS 40 om investeringsejendomme stiller ikke disse krav til hovedaktiviteten, og virksomheder, der aflægger regnskab efter IFRS, kan vælge at måle investeringsejendomme til dagsværdi, selvom virksomheden ikke har investering som hovedaktivitet.

Formålet med at tillade, at virksomheder med investering som hovedaktivitet kan måle deres investeringsejendomme til dagsværdi, er at henføre kapitalgevinsten til den periode, hvori den opstår. I praksis anvender de fleste større ejendomsinvesteringsselskaber dagsværdimodellen, hvilken,
udover at give regnskabslæser et mere retvisende billede, ligeledes typisk udgør en stor del af driftsresultatet.

Princippet for måling skal være ens for alle investeringsejendomme, hvilket betyder, at alle investeringsejendomme skal måles ud fra samme regnskabsprincip.

Ved måling til dagsværdi, skal alle værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Det er ingen præcis definering af, hvor værdireguleringen af investeringsejendomme og tilhørende gældsforpligtelse skal posteres i resultatopgørelse. I praksis anvendes der to placeringer: Efter ejendommens driftsafkast eller efter resultat før skat. Der er i tabel 1 – side 21, vist en opstilling af resultatopgørelsen i et ejendomsselskab.

Reguleringer i forhold til kostprisen skal via resultatdisponeringen bindes på egenkapitalen som en reserve, der ikke kan benyttes til udbytte eller underskudsdækning. Reguleringen til dagsværdi betyder, at reserven kan blive negativ, når dagsværdien er lavere end den oprindelige kostpris. Der foretages ingen afskrivninger på investeringsejendomme, der måles til dagsværdi iht. ÅRL § 38, da dagsværdien afspejler den eventuelle værdiforringelse, som ejendommen udsættes for.

Reserven skal beregnes for hver enkelt ejendom, og i praksis anbefales det, at ejendomsinvesteringsselskaber opretholder et anlægsmodul, hvor det er muligt at identificere den enkelte reserve pr. ejendom og den dertil hørende gældforpligtelse samt den udskudte skat. Da gældsforpligtelsen ligeledes skal reguleres til dagsværdi, er der tale om en samlet nettoreserve på egenkapitalen for investeringsaktiver og tilhørende forpligtelse, korrigeret for udskudt skat.