Måling af ejendomme

REGNSKAB | Af Revisor, cand.merc.aud. Sumit Sudan, Deloitte

Trykt i INSPI nr. 6 2009.

Finanskrisens indtog har utvivlsomt haft sin effekt på den regnskabsmæssige behandling af ejendomme. Det er især problemstillinger relateret til måling (værdiansættelse) af ejendomme som er højaktuelt som følge af finanskrisen.

Netop derfor har Erhvervs- og Selskabsstyrelsen d. 3. april 2009 udsendt et notat omkring måling af ejendomme, hvor Styrelsen påpeger samt præciserer forskellige forhold, som Styrelsen har konstateret både i relation til værdiansættelsen af ejendommen samt i relation til visse oplysningskrav, der skal iagttages i forbindelse med regnskabsaflæggelsen.

Forfatteren vil derfor i nærværende artikel redegøre for de væsentligste aspekter af Erhvervs- og Selskabsstyrelsens notat.

1 Indledning

Såvel regnskabsaflæggere som revisorer har utvivlsomt i en eller anden grad været opmærksom på følgerne af finanskrisen og dens indvirkning på regnskabsaflæggelsen.

Det har dog vist sig, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i visse tilfælde har konstateret, at virksomheder med investeringsejendomme har målt deres ejendomme til for høje værdier i årsrapporterne, hvilket udspringer fra forskellige forhold.

Som følge af dette har Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fremhævet de væsentligste aspekter, der skal overvejes ved måling af ejendomme i form af et notat, der er offentliggjort d. 3. april 2009 på Styrelsens hjemmeside1.

Notatet vedrører primært virksomheder, der måler ejendomme til dagsværdi efter Årsregnskabslovens § 38 (investeringsejendomme), men Erhvervs- og Selskabsstyrelsen udelukker ikke, at betragtningerne i notatet kan være relevante for virksomheder, der måler ejendomme til kostpris eller dagsværdi efter Årsregnskabslovens § 41.

Det skal bemærkes, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen eksplicit anfører, at notatet ikke efter deres opfattelse indeholder nogen nye fortolkninger, og at der derfor alene er tale om en præcisering. Samtidig anfører Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, at notatets formål er at medvirke til at højne kvaliteten af de aflagte årsrapporter.

2. Måling af investeringsejendomme

Sædvanligvis er fastlæggelsen af dagsværdien af investeringsejendomme baseret på en af følgende metoder:

• Vurdering baseret på en ekstern vurderingsmand (afsnit 2.1)
• Vurdering baseret på den afkastbaserede metode (afsnit 2.2)

Styrelsen har i forbindelse med deres undersøgelser konstateret forskellige forhold, der ikke vurderes som værende i overensstemmelse med Årsregnskabsloven i relation til værdiansættelsen af ejendomme. Dette gælder både ved anvendelse af vurderinger baseret på en ekstern vurderingsmand som ved vurderinger baseret på den afkastbaserede metode. I de følgende er der redegjort for de specifikke forhold, der er noteret i Styrelsens notat.

2.1 Vurdering baseret på en ekstern vurderingsmand

Styrelsen har noteret, at der i forbindelse med vurderinger foretaget af eksterne vurderingsmænd er taget højde for fremtidige investeringer. Dermed er der i visse tilfælde i forudsætningerne indarbejdet fremtidige investeringer, hvilket højst sandsynligt resulterer i en højere vurdering (dagsværdi) af ejendommene.

Da Årsregnskabsloven blev fremsat i 2001 fremgik det af lovbemærkningerne, at forslaget ikke søgte at give nærmere definitioner på investeringsejendomme men i stedet overlod dette tillige med andre spørgsmål til de internationale regnskabsstandarder på området.

Jf. den internationale regnskabsstandard på området (IAS 40) fremgår følgende i relation til fremtidige investeringer:

Investeringsejendommes dagsværdi afspejler hverken fremtidige anlægsinvesteringer, som vil forbedre ejendommen, eller de tilknyttede fremtidige fordele af disse fremtidige investeringer2.

Det er derfor Styrelsens opfattelse, at IAS 40 udgør et fortolkningsbidrag til Årsregnskabsloven § 38, hvorved bestemmelserne i IAS 40 finder anvendelse med mindre de er i strid med bestemmelserne i Årsregnskabsloven.

Dermed fremgår det klart, at fremtidige investeringer ikke skal indeholdes i forudsætningerne ved opgørelsen af værdien af ejendomme, idet ejendommene i stedet skal vurderes baseret på de faktiske forhold på balancedagen.

Det skal dog iagttages, at der naturligt eksisterer projekter vedrørende udvikling af ejendomme, som har en værdi. Disse projekter skal dog imidlertid behandles som udviklingsprojekter og behandles efter de gældende regnskabsregler herfor og dermed ikke som en del af ejendommene.

2.2 Vurdering baseret på den afkastbaserede metode

Alternativet til brug af en ekstern vurderingsmand er udarbejdelse af en vurdering baseret på en afkastbaseret model.

Værdien af ejendommen opgøres baseret på ejendommens  orventede driftsafkast, hvilket er udtrykt ved afkastet før renter samt et afkastkrav (forrentningskrav). Dette afkastkrav skal repræsentere den forrentning af investeringen, som må forventes, at en villig og uafhængig part vil kræve ved køb af den pågældende ejendom.

Afkastkravet er en afgørende komponent ved fastsættelsen af værdien og har således stor indvirkning på den beregnede dagsværdi af ejendommen. Selv mindre ændringer i afkastkravet kan have en betydelig effekt på ejendommens værdi, hvorfor fastlæggelsen af et så korrekt afkastkrav er essentielt.

Styrelsen omtaler i deres notat, at de har konstateret, at visse virksomheder ved brug af den afkastbaserede metode har anvendt et afkastkrav, som ligger væsentligt under niveauet for de forskellige indikationer (se tabel herunder) især relateret til renteniveauet.

Afkastkravet fastsættes på basis af det generelle renteniveau samt forskellige individuelle kvalitetsforhold relateret til den pågældende ejendom. I nedenstående tabel fremgår de forskellige forhold, der typisk medtages i forbindelse med fastsættelsen af afkastkravet3;

Styrelsen anfører i deres notat, at flere ejendomsmæglere er fremkommet med analyser af forskellige afkastkrav. En af disse er Colliers Hans Vestergaard, der i deres markedsrapport for Retail fra november 20084 anfører, at afkastkravet generelt har været stigende siden slutningen af 2007. Samtidig har ejendomsmægleren i sin rapport angivet nogle indikativ forretningskrav, som fremgår af nedenstående tabel for forskellige typer af ejendomme5:

Ovenstående afkastkrav kan derfor anvendes som inspiration, men fastsættelsen af det specifikke afkastkrav beror altid på en konkret vurdering, som i høj grad afhænger af den pågældende ejendoms karakter og beliggenhed.

3. Oplysningskrav

Med den seneste ændring af Årsregnskabsloven (ændret ved lov nr. 516 af 17. juni 2008) er det blevet præciseret, at der tydeligt skal oplyses om forudsætninger for den valgte
beregningsmetode ved måling af investeringsaktiver til dagsværdi i henhold til ÅRL § 38. Dette krav er indarbejdet eksplicit i § 53 stk. 2 nr. 1 litra b.

Tidligere har § 53 haft en principbaseret tilgang, idet der i forvejen reelt skulle redegøres for indregningsmetoder og målegrundlag for posterne i resultatopgørelsen, balancen mv. herunder for investeringsaktiver. Med indarbejdelse af stk. 2 nr. 1 litra b er det dog eksplicit anført, at der skal angives oplysninger for investeringsaktiver, der er omfattet af Årsregnskabslovens § 38.

Det anføres endvidere, at der som følge af de generelle kvalitetskrav i Årsregnskabsloven skal oplyses om forhold, der normalt er relevante for regnskabsbrugeren.

I denne forbindelse skal det samtidig bemærkes, at virksomheder, omfattet af regnskabsklasse C, er påkrævet at oplyse om særlige usikkerheder ved indregning og måling i ledelsesberetningen, hvorfor regnskabsaflæggere bør overveje en omtale om måling af ejendomme i ledelsesberetningen.

4. Afslutning

Erhvervs- og Selskabsstyrelsens notat viser, at finanskrisens indvirkning kan have væsentligste konsekvenser ved regnskabsaflæggelse for virksomheder, der har ejendomme indregnet i regnskabet.

Det er derfor særdeles vigtigt for så vel regnskabsaflæggere som revisorer at sikre, at de beskrevne forhold i Styrelsens notat grundigt overvejes og eventuel tilrettes således, at kvaliteten af de aflagte årsrapporter højnes.

Om forfatteren

Sumit Sudan har været ansat hos Andersen og er i dag ansat hos Deloitte i København. Forfatteren er uddannet HD (R) og Cand. merc.aud., har været revisor siden 2001 og er pt. i gang med uddannelsen som statsautoriseret revisor.
Forfatteren beskæftiger sig i sit daglige arbejde fortrinsvis med revision og rådgivning af internationa-le koncerner og børsnoterede virksomheder inden for en bred vifte af brancher, dog med hovedvægt på Shipping, Leisure og IT branchen.
Forfatteren afholder samtidig manuduktionskurser for Complet A/S og er forfatter til kompendiet "Bogføring og årsafslutning", 1. udgave, 2008.
Herudover fungerer forfatteren som vejleder på kandidatafhandlinger såvel som hovedopgaver på henholdsvis Cand.merc.aud. og HD (R).
Forfatteren har vundet Danica Prisen 2008 for sin afhandling på Cand.merc.aud.-studiet om emnet ”Revenue Recognition”, som ligeledes er udgivet som bog hos Thomsen, 1. udgave, 2009.
For yderligere info, kontakt: ssudan@deloitte.dk

Noter
1. Notatet kan findes på hjemmesiden; www.eogs.dk
2. IAS 40 afsnit 51
3. Kilde: www.npas-erhverv.dk/vaerdi_regnskab/ samt Erhvervs og Selskabsstyrelsens notat af 3. april 2009 om ”Måling af ejendomme”
4. Markedsrapport – Retail, november 2008 – Findes på hjemmesiden; www.colliers.dk. Desuden er rapporten fra Colliers Status kontor for december 2008 anvendt samt for Industri og Logistisk ligeledes fra december 2008
5. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen angiver i deres notat, at det ikke har været muligt at finde tilsvarende vurderin-ger af afkastkrav for boligejendomme.
6. Det specifikke forretningskrav varierer fra by til by. I Retail rapporten er der angivet et indikativ mål for de forskellige storbyer (København, Århus, Odense, Aalborg og Vejle)
7. Jf. Årsregnskabslovens § 99