3. De konkrete skridt i forbindelse med køb af ejendomme

De individuelle betingelser og vilkår for handlen, såsom parter, ejendomsbeskrivelse, løfter om at sælge, henholdsvis 13 købe, betalingsmåde og eventuelt pant og overtagelsestidspunkt reguleres i købsaftalen. Denne aftale skal indgås for en tysk notar for at være gyldig.

Notaren giver de relevante oplysninger vedrørende handlen til de relevante tyske myndigheder. I købsaftalen giver parterne fuldmagt til notaren til at forestå de praktiske forhold i forbindelse med gennemførsel af aftalen.

Notaren, der ikke må være inhabil, læser hele aftalen op for parterne og er ansvarlig for, at disse forstår indholdet af aftalen. Det er derfor nødvendigt, at parterne kan forstå tysk, eller at der anvendes en tolk.

Det er typisk køberen af ejendommen, der vælger notaren. Notarkravet strækker sig til relaterede aftaler, såsom byggekontrakter, sale og lease back aftaler, idet alle aftaler, der direkte relaterer sig til overdragelsen, som udgangspunkt skal notariseres.

Ejendomsretten overgår ikke ved indgåelsen af købsaftalen,men først når køber er indført i den tyske tingbog(grundbuch).

Sædvanligvis aftales det, at købesummen forfalder til betaling, når visse betingelser er opfyldt, herunder forudsættes det, at køber er indført som adkomsthaver i tingbogen, og at der ikke eksisterer en forkøbsret til ejendommen, eller at en sådan ikke er eller bliver udnyttet. Ved forfald skal køber indbetale købesummen til notarens konto.

Notaren sørger for at tilbageholde penge, såfremt mangler foreligger, herunder at der overføres et areal, som ikke er i fuld overensstemmelse med det i aftalen forudsatte, eller såfremt der skal anvendes midler til dækning af hæftelser på ejendommen, som køber ikke overtager.

Betales hele købesummen eller dele af købesummen for sent, beregnes der rente svarende til den danske morarente. Notaren forestår de videre praktiske forhold vedrørende varetagelse af købesummen og dennes anvendelse. Viser
det sig, at ejendomsretten ikke kan overgå, kan køber hæve aftalen og få købesummen refunderet.

Sælger er forpligtet til at oplyse om mangler, herunder forurening, som sælger har kendskab til.

Når købesummen er betalt, overtager køber som udgangspunkt automatisk sælgers rettigheder og forpligtelser i henhold til eventuelle lejeaftaler, herunder retten til at oppebære leje fra overtagelsestidspunktet.

Registrering af ejerskiftet kan tage flere uger, og i den mellemliggende periode er ejendommen overgået rent kommercielt, men ikke juridisk. Såfremt der er mangler eller uafklarede forhold, der skal afdækkes, ses parterne ofte aftale, at en del af købesummen tilbageholdes af notaren.

Det tyske notarsystem giver en høj grad af sikkerhed for parterne, og den tyske grundbog kan man i langt de fleste tilfælde stole på, både for så vidt angår adkomst, hæftelser og byrder på ejendomme. I tillæg hertil kan køber lade en byrde om overdragelsen tinglyse på ejendommen, således at der opnås beskyttelse mod eventuelle udlæg og lignende i perioden frem til adkomsten registreres.

Køber skal være opmærksom på eventuelle byrder på ejendommen, der tjener almenvellet. Der kan således fx påhvile forpligtelser til at give plads til fremtidig udvidelse af infrastruktur, herunder veje, elektricitetsnet, underjordiske kabler og ledninger mv. I nogle tilfælde kan ejeren tillige være forpligtet til at bære visse omkostninger forbundet med myndighedernes udnyttelse af disse rettigheder over den faste ejendom.

I købsaftalerne ses det ofte, at køber er berettiget til et nedslag i prisen, såfremt den forudsatte leje ikke realiseres, herunder såfremt lejer har gyldige indsigelser i henhold til lejeaftalen. Ved køb af ejendomme efter dansk ret er det som bekendt centralt, at køber sikrer sig adækvate og nødvendige misligholdelsesbeføjelser, herunder fx i tilfælde af fysiske mangler ved ejendommen, der ikke nødvendigvis har indflydelse på lejen, og som derfor ikke vil være dækket af garantier for så vidt angår lejeindtægterne. Det samme gør sig gældende ved køb af tyske ejendomme, og ikke mindst idet transaktionen typisk vil være yderligere kompliceret af det grænseoverskridende element, hvilket øger behovet for klare aftaler med klare beføjelser til køber, herunder også således at tvister i videst muligt omfang undgås.

Trods den relativt høje grad af sikkerhed ved notarproceduren er det vigtigt at holde sig for øje, at notarens undersøgelser er begrænset til adkomsten af ejendommen og relaterede byrder og hæftelser. Potentielle købere og panthavere bør derfor under alle omstændigheder udføre en særskilt due diligence på lejeaftaler, lokalplaner, tekniske og miljømæssige forhold mv.

Ligesom valget af rådgivere skal også den relevante due diligence tilpasses den enkelte investering og de særlige forhold, der gælder for den enkelte ejendom. I det omfang et konsulentfirma anvendes til den generelle rådgivning, skal der udarbejdes en konsulentaftale. I konsulentfirmaernesudkast til sådanne aftaler er det ikke usædvanligt, at konsulenten fraskriver sig ansvaret for sin due diligence rapport. Det bør selvsagt sikres i konsulentaftalen, at konsulentfirmaet hæfter for eventuelle mangler i rapporten, herunder såfremt mangler ved ejendommen, som køber skulle have set, ikke er angivet i rapporten.

Lejeaftalerne er ikke registreret i offentlige registre og overgår som nævnt sammen med ejendommen.

I erhvervslejeforhold indeholder kontrakten almindeligvis en værdisikringsklausul, hvorefter den aftalte leje er fast i fx de første tre år, hvorefter lejen under visse betingelser justeres i overensstemmelse med ændringerne i det tyske prisindeks. Lejeaftalerne kan løbe i op til 30 år, og typisk aftaler parterne en relativt lang løbetid på fx 15 år efterfulgt af gensidige optioner på forlængelse i tre gange fem år. Visse formkrav skal være opfyldte for, at en aftale med en løbetid på mere end seks måneder er bindende. Det er vigtigt at være på vagt i denne forbindelse, da prisen på ejendommen meget ofte er direkte forbundet med de forventede lejeindtægter, idet prisen på ejendommen fastsættes som en faktorganget med nettolejen.

Sædvanligvis bærer lejer de løbende omkostninger, herunder til forbrug og mindre reparationer af det lejede, eventuelt til indvendig vedligeholdelse og også til udvendig renholdelse. Lejen skal tillægges moms i Tyskland. Bestemmelser om lejers retableringspligt varierer relativt meget.

Udgiften til due diligence afhænger af undersøgelsens kompleksitet, ogomkostningerne forbundet med købsaftalen afhænger af forhandlingernes mfang og prisen på ejendommen. Konsulenter med teknisk indsigt tager typisk en flat rate, mens advokater arbejder på timebasis. Konsulentfirmaer tager typisk et beløb svarende til mellem 3 og 5% af købesummen.

Notaromkostninger er lovfæstede og er baseret på overdragelsessummen, indberegnet eventuel apportbetaling, ligesom skatten, der som udgangspunkt er på 3,5%.

I Danmark kan der maksimalt opnås et kreditforeningslån på 60% af købesummen. En sådan begrænsning findes ikke i Tyskland for så vidt angår realkreditforeningslignende førsteprioritetslån, hvorved der, alt andet lige, vil kunne opnås en lavere rente. Som tommefingerregel opnås der dog ikke realkreditlignende finansiering på mere end halvdelenaf købesummen. Det er  dog ikke usædvanligt, at 70% afkøbesummen finansieres som førsteprioritet,  men dette vilvære udtryk for, at långiver ser ejendommen som en meget attraktiv og solid investering. Alene i sjældne tilfælde finansieres mere end 70%  på denne måde.

Der er mulighed for at opnå andenprioritetsfinansiering på den resterende del af ejendommen, og også en række danske banker tilbyder andenprioritetsudlån til finansiering af tyske ejendomme.

Endvidere er der i Tyskland mulighed for at finansiere to eller flere ejendomme i fællesskab, dog som udgangspunkt ikke på tværs af landegrænser.

Proceduren vedrørende udtagelse af pant i Tyskland foregår hos notaren, der normalt udarbejder udkast til tre dokumenter. Det første er selve pantebrevet (grundschuldbestellungsurkunde), hvori den relevante ejendom, det pantesikrede lån, samt afdragsmåden beskrives. Dernæst udarbejdes en sikkerhedsaftale (sicherungsvereinbarung), hvori det reguleres, hvad pantet tjener til sikkerhed for, herunder fx tilbagebetaling af købesummen. Endeligt udarbejdes et mandat til notaren (treuhandauftrag). Heri giver panthaver notaren fuldmagt til at forestå registreringen, men på vilkår, at købesummen ikke frigives, før pantet er behørigt registreret, uden præjudicerende anmærkninger.

Dokumenterne fremstår relativt enkle, men tysk advokatbistand anbefales alligevel i forbindelse med gennemgangen af disse.

Når långiver har godkendt dokumenterne, udstedes disse til notaren, hvorefter lånebeløbet indbetales på notarens konto. Notaren forestår herefter registrering af rettighederne og udbetaler lånet i overensstemmelse med det aftalte.

Som i Danmark findes der i Tyskland forskellige typer af pantebreve, herunder almindelige pantebreve, som nedbringes i takt med, at de afdrages, samt ejerpantebrevslignende instrumenter, der kan tjene til sikkerhed for ethvert mellemværende indenfor en vis beløbsramme.

Såfremt udenlandske juridiske personer anvendes som køber, kræver de tyske banker typisk, at der afgives en legal opinion fra en dansk advokat vedrørende kapaciteten af det danske selskab, herunder til at indgå de pågældende aftaler, fuldbyrdelse, samt i relation til, hvem der kan tegne selskabet. Tilsvarende vil danske banker ofte stille som en betingelse for lånefinansieringen, at der afgives en legal opinion, der bekræfter fx, at lejeaftalerne og disses løbetid, samt forsikringsaftalerne er i orden, og at sikkerhederne, herunder pantebrevet, er i orden og behørigt registrerede i Tyskland.